전셋값 무섭게 오른다… ‘공급 절벽’에 전세가율도 최고치

▲전국, 서울 아파트 전세가율 변동 추이. (자료제공=KB부동산)

아파트 매맷값은 떨어지고 전셋값은 오르면서 전세가율(매매 대비 전셋값 비율)도 우상향 곡선을 그리고 있다. 대출 규제로 시작된 매매시장 위축이 전세 시장에도 긴장감을 주는 모습이다.

8일 KB국민은행에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율은 68.0%를 기록했다. 이는 국민은행이 2022년 11월 전면적으로 시세 조사 표본을 확대 개편한 이후 최고치다. 서울 역시 표본 개편 이후 가장 높은 54.1%로 집계됐다. 2023년 4월 50.8%까지 떨어졌으나 1년 9개월 만에 3.3%포인트(p) 상승한 셈이다.

전세가율이란 주택 매매가 대비 전셋값의 비율이다. 매매가 10억 원, 전세가율이 50%인 아파트에 전세로 들어간다면 보증금으로 5억 원을 내야 한다는 의미다. 매매 수요에 영향을 끼치는 지표로 쓰인다.

전세 수요와 공급을 드러내는 전세수급지수 또한 ‘임대인 우위’ 상태를 나타내고 있다. KB부동산 조사 결과 지난해 12월 전국 아파트 전세수급지수는 126.1, 서울은 125.5로 기준선인 100을 훌쩍 넘겼다. 수요가 공급보다 많은 상황이다.

전세가율이 오르면 전세와 매매 간 좁아진 가격 차를 활용한 갭투자나 '깡통전세' 문제가 발생할 수 있다. 임상빈 한국지방세연구원 연구위원은 “통상 매매가격과 전셋값 차이가 클수록 거품이 높다고 본다”며 “실거주보다 투자 목적으로 접근하는 것”이라고 말했다.

지난해 하반기부터 시작된 고강도 대출규제로 동시에 감소한 매매 수요와 가격이 원인으로 지목된다. KB부동산 조사 기준 지난달 전국 아파트 매매가격은 0.15% 하락했으나 전셋값은 0.02% 올랐다. 서울은 0.06%의 상승률을 기록했지만, 전셋값 변동률이 0.07%로 더 높았다.

올해부터 공급 물량이 줄어들 것이란 예측이 나오면서 매매시장 회복 이전까지 전세가율 상승은 지속될 전망이다. 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 올 상반기(1월~6월) 전국 아파트 분양 물량(임대 제외)은 4만3181가구로, 전년 동기(7만4356가구)보다 41.93%(3만1175가구) 줄어든다. 관련 조사가 시작된 2000년 이후 두 번째로 적다.

이태용 부동산R114 책임연구원은 “올해 아파트 분양 시장은 공사비 상승과 정책 이행력 부족 등 시장 안정화를 저해하는 문제가 얽혀 역대 최악의 한파를 맞을 것”이라고 내다봤다.