"이젠 자유로운 부동산 파티?!"…토지거래허가구역 해제, 왜? [왁자집껄]

집과 공간에 대한 이야기를 유쾌하고 깊이 있게 다뤄보자는 취지로 마련한 코너입니다. '왁자집껄'에서는 스타의 집, 부동산 트렌드, 시장 동향, 재미있는 일화 등 실용적이고 유익한 팁까지 집과 관련된 소식을 나누고자 합니다. 왁자지껄하게!

▲서울시가 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제한다. 12일 서울시에 따르면 제2차 도시계획위원회를 열고 토지거래허가구역 조정안을 승인했다. 국제교류복합지구 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 위치한 305곳 중 291개 단지에 대한 토지거래허가구역 지정을 13일부터 즉시 해제하는 내용이다. 해제 대상에는 잠실동 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 아파트와 삼성동 힐스테이트 1·2차, 대치동 래미안대치팰리스 1·2단지 등이 포함됐다. 이날 서울 강남구 코엑스 아셈타워에서 바라본 아파트 단지 모습. 조현호 기자 hyunho@

최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나는 '토지거래허가구역 해제'입니다. 바로 어제(12일) 정부가 규제 해제를 발표했기 때문인데요. 시장에서는 벌써 "토지 거래가 자유로워진다", "갭투자가 판을 치겠다" 등 기대와 우려를 동시에 표하고 있죠. 토지거래허가구역 또는 토지거래허가제, 토허제로 불리는 이 제도의 해제가 가져올 여파와 변화에 대해 살펴보겠습니다.

토허제, 시장과열 투기 억제…결과는 '미미해'

▲송파구 내 토지거래허가구역 해제 지역과 유지 지역. (사진제공=송파구)

토지거래허가구역이란 정부가 부동산 시장의 과열이나 투기 억제를 위해 특정 지역 내 토지 및 건물의 거래를 제한하는 제도입니다. 쉽게 말해, 허가구역 내에서는 토지나 아파트, 상가 등의 매매 및 전세, 임대 거래를 할 때 정부로부터 사전 허가를 받아야 한다는 건데요. 표현이 토지를 제한한다고 하지만 이는 주택 거래를 제한하기 위한 규제라 봐도 무방합니다. 그래서 무분별한 주택 거래를 억제하고 가격 안정화를 꾀하는 것이 주된 목적입니다.

이번에 해제된 서울의 잠실, 삼성, 대치, 청담동과 같이 인기와 수요가 높은 지역들은 전통적으로 투기 대상이 되기 쉬웠는데요. 정부는 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이로 인해 거래가 제한돼 가격 상승 폭이 억제됐지만, 동시에 합법적 거래가 줄어들어 공급과 수요의 자연스러운 균형이 깨져 비판이 쇄도해 왔죠.

규제 효과 없었다 '인정'…장기적으로 내수 경제 활성화

▲(게티이미지뱅크)

그럼 정부는 왜 5년 만에 토지거래허가구역 해제를 단행했을까요? 여러 가지 전략적, 경제적 배경이 작용했다고 볼 수 있습니다. 우선, 그동안 엄격한 거래 규제는 부동산 시장의 유동성을 억제해왔고, 거래 활성화에 제한을 둬 투자자와 실수요자 모두에게 불편함을 초래했습니다. 정부는 이러한 문제점을 인지했고, 이를 해소하기 위해, 더 투명하고 효율적인 부동산 시장을 구축하기 위해 규제 완화라는 결정을 내린 것으로 해석되죠.

또한, 최근 몇 년간 부동산 가격 상승과 함께 경기 회복에 대한 기대감이 높아진 점도 해제 결정의 배경으로 보입니다. 규제 완화를 통해 거래량을 늘리고, 시장 정보가 풍부해지면 건전한 가격 형성이 촉진될 것으로 예상한 건데요. 이 과정에서 지역 경제 활성화와 재산세, 거래세 등 지방재정 수입 증대 효과도 기대할 수 있습니다.

이와 함께 정부는 글로벌 경제 불안정 및 무역 전쟁 등 외부 충격 속에서 국내 부동산 시장의 경쟁력을 높이고, 투자 심리를 개선하는 데에도 중점을 두고 있습니다. 이러한 맥락에서 토지거래허가구역 해제는 단순한 규제 완화를 넘어, 장기적으로 부동산 시장의 구조개선과 경제 활성화를 도모하기 위한 정책적 선택으로도 이해할 수 있죠.

결국, 지난 5년 동안 부동산 시장의 유동성 부족과 규제에 따른 비효율성을 인지한 정부가 이를 개선하기 위한 변화의 필요성을 절감했고, 이번 해제 결정을 내린 것으로 풀이됩니다.

장점, 시장 활성화·안정적인 시세 형성 기대

▲(게티이미지뱅크)

하지만 부동산은 정부의 손이 닿을수록 변동이 크기 마련인데요. 이번 규제 해제에도 장단점이 분명히 존재합니다. 이번 토지거래허가구역 해제에 따라 예상되는 변화를 여러 가지 측면에서 자세히 살펴보면 먼저 긍정적으로는 시장 활성화와 거래 증가를 기대해볼 수 있습니다. 또 가격상승 압력과 프리미엄 가치도 늘어나게 되죠. 다만 투기 수요 증가와 불안정성은 여전히 우려됩니다.

기존 허가구역 내에서는 토지나 건물 거래 시 정부의 사전 승인을 받아야 해 합법적 거래 건수가 제한적이었는데요. 이제는 이러한 행정 절차가 간소화돼 매매, 전세, 임대 등 모든 거래가 보다 자유롭게 이뤄지게 됐죠.

특히 투자자와 실수요자의 접근성 향상을 기대할 수 있는데요. 거래 규제가 완화되면서 기존에 규제로 인해 발 빠르게 움직이지 못했던 투자자 또는 실수요자들은 시장에 적극적으로 참여할 수 있게 됐습니다. 이로 인해 거래 건수가 늘어나고, 거래 활성이 전체 부동산 시장의 유동성을 높여줄 것으로 기대되고 있죠.

또 거래가 활발해지면 매매 사례가 풍부해지고, 이를 통해 시세가 더 명확하게 형성되는데요. 이는 시장 참가자들이 합리적인 가격을 산정하고 의사결정을 내리는 데 도움이 될 것으로 보입니다.

단점, 가격 상승 압력 가중…투기성 거래 폭증 우려

▲(게티이미지뱅크)

하지만 높은 수요에 비해 공급이 제한된 상황에서 가격 상승 압력이 가중될 수 있는데요. 특히 청담동이나 삼성동과 같이 프리미엄 부동산의 경우, 해제 전까지 억제되던 가격 상승이 급격하게 나타날 가능성이 크죠. 이미 규제 해제 얘기가 잠깐 나왔을 때부터 강남권에서는 "족쇄 풀렸다"며 호가가 1~2억씩 뛴 것도 같은 맥락입니다.

앞으로 거래가 더 늘어나고 경쟁이 치열해지면 매수자들이 높은 가격을 제시할 가능성이 커지고, 이로 인해 가격이 예상보다 더 크게 상승하는 현상이 나타날 수 있습니다. 투기 목적의 거래도 더 증가하게 되죠. 단기적인 시세 차익을 노리는 투기성 거래가 폭등할 것이라는 얘기인데요. 특히 인기 지역의 부동산은 이미 높은 수요와 제한된 공급으로 인해 단기간에 가격 변동성이 커질 것으로 보입니다.

이렇게 투기 수요가 늘어나면 갑작스러운 가격 상승이나 하락 등 단기적인 가격 변동성이 심해져 전체 시장의 안정성을 해칠 우려도 있습니다. 장기적으로 봤을 때 과도한 투기성 거래가 이어지면 실제 주거 수요와 관계없는 가격 왜곡이 발생할 수도 있죠. 이런 상황이 지속할 경우 단기 투기 거래로 인해 시장에 과도한 불확실성이 존재하게 되고 이후 장기 투자자와 실수요자들이 불안감을 느껴 거래에 신중해지게 되고, 이는 전체 시장의 투자 심리를 악화시킬 위험이 있습니다.

이처럼 토지거래허가구역 해제는 단순히 거래 규제의 해제를 넘어, 시장 활성화, 가격 상승, 투기 수요 증가, 그리고 지역 경제 발전 등 다양한 측면에서 중대한 변화를 가져올 수 있는 사안인데요. 이번 규제 해제 이후 부동산 변화에 미칠 부정적·긍정적 영향에 대비해 정부도 추가적인 대책도 마련하는 것이 가장 바람직할 것으로 보입니다.