상가 분양가 상승 요인 곳곳서 ‘잠복’

개발업체 채산성에 영향 주는 주요인 따라 분양가 고개 UP

상가 분양가 상승에 있어 대표적인 요인은 토지가격 즉, 치솟는 땅값에 기인한다. 여기에 물가나 인건비 상승은 건축비용 상승으로 이어지면서 상가 분양가 널뛰기에 또 다른 요인으로 한몫한다.

그렇다고 분양가 상승을 부추기는 요인은 이 두 가지만이 전부가 아니다. 의외로 시장 곳곳에 분양가 상승 원인이 잠복해있기 때문이다.

지난해 7월 시행된 기반시설부담금제도나 2005년 4월 시행된 상가 후분양제 역시 추가 비용 부담 및 선분양 요건을 갖추기 위해 분양대행 수수료 이외의 신탁사 또는 분양 보증 수수료가 별도로 지출된다는 점에서 분양가는 다소 영향을 받게 된다.

국지적 상황에서 분양가가 오르는 사례도 있다. 주공 또는 민간업체에서 분양하는 단지내상가 대부분이 내정가 공개경쟁입찰방식으로 투자자를 모집하다보니 일부 지역서는 과열경쟁으로 치닫고는 주변 분양가보다도 2-3배 상회하는 결과를 초래하기도 한다.

상가정보연구소에 따르면 지난해 동탄1신도시 단지내상가 입찰경쟁에서는 최고 3.3㎡당 8600만원선 상가와 내정가만 3.3㎡당 4000만원을 상회하는 상가도 출현해 투자이목이 집중되는 곳은 경쟁입찰방식이 가미되면서 자연스레 분양가 상승을 견인하기도 했다.

외부 시행사가 통매입후 재분양하는 상가도 분양가 곡선은 예외없이 위를 향하게 한다.

분양업체는 분양률을 높이면서 자금줄에 숨통을 트이고 투자자는 단기 프리미엄을 얻을수 있어 상호 암묵적 협의나 다름없는 일부 업체의 선분양 상가도 예외는 아니다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “대부분 상가 분양가 상승 이유는 시행사의 채산성에 영향을 주는 요인을 기준으로 민감하게 반응하게 마련이다”며 “때문에 투자에 앞서 우선적으로 적정 분양가 수준 파악을 위해 주변 시세와 견주어 보고 타당성을 도출해봐야 한다”고 했다.