[금융이슈 따라잡기] 전월세 상한제, 저가 임대주택·지방권에 차별 적용돼야

‘전세주택 월세化’에 저소득층 주거비 부담 가중…지역별·유형별 임대수익률 편차 커

국내 주택 임대차시장에서 전세가 월세로 빠르게 전환되고 있으며 특히 저소득층에서 두드러지고 있다.

국토교통부의 ‘주거실태조사’ 통계에 따르면 국내 주택 임대차시장에서 월세 비중은 2006년 45.8%에서 지난해 60.5%로 상승하는 등 전세의 (부분)월세화가 가속화되고 있다.

모든 소득계층에서 월세 비중이 증가하는 추세를 보이고 있으나 저소득층(소득 1~4분위)의 경우 작년 기준 73.2%로 중소득층(5~8분위) 및 고소득층(9~10분위)의 51.5%, 34.3%보다 크게 높아 이에 따른 임대료 부담도 상대적으로 클 것으로 예상된다.

실제로 그동안 증가 추세를 보이던 임차가구의 주거비 부담은 최근 들어 감소세로 전환됐지만, 저소득층의 임대료 부담은 여타 소득계층에 비해 여전히 높다.

소득 대비 임대료 부담비율(RIR)로 측정된 임차가구의 소득 대비 주거비 부담은 2015년까지 지속적으로 증가해 왔으나 저금리의 장기화와 월세공급의 증가로 전월세 전환율(월세이율)이 크게 하락하면서 지난해 이후 감소세로 전환됐다.

이에 따라 지난해 전 소득계층에서 소득 대비 임대료 부담비율은 하락했지만, 저소득층의 평균 비율은 26.7%로 중소득층(18.9%) 및 고소득층(20.6%)보다 크게 높다. 특히 30% 이상 가구로 정의되는 임대료 과부담 가구 비중이 저소득층의 경우에는 37.8%에 달해 취약계층의 주거안정 차원에서 보완이 필요한 상황이다.

한편 집주인 입장에서 주택임대에 따른 수익률을 추정한 결과 올해 4월 현재 전국 평균 순수 이익률은 3.15%로 추정된다.

한국감정원의 ‘주택가격동향’을 활용해 임대수익률을 추정해 볼 때 지역별로는 지방권(3.75%), 수도권(3.06%), 서울(2.61%) 순으로 조사됐다.

주택유형별로는 연립주택(4.02%), 아파트(3.32%), 단독주택(3.10%) 등 순이었다. 이는 저가 주택일수록 임대수익률이 높다는 것으로 저소득 취약계층이 상대적으로 더 높은 임차료 부담을 지고 있는 것으로 평가할 수 있다.

또한 주택 임대수익률을 기초로 임대비용과 자본시장 벤치마크 수익률을 고려하여 추정한 결과 주택임대 초과이익률은 전국 평균 0.89%였다. 다만 서울 지역의 상대적인 고가 주택 유형인 아파트와 단독주택의 경우에는 부(－)의 초과이익률을 보이는 것으로 나타났다.

보유기간 12년을 집주인의 평균 주택 투자기간으로 보고 이에 상응하는 국고채 10년물 수익률 2.26%(2017년 5월 평균)를 자본시장 무위험 벤치마크 수익률로 가정할 경우에는 수도권 및 지방은 각각 실투자비 대비 0.61%포인트 및 1.31%포인트 초과이익을 얻는 것으로 나타났다. 이 경우에도 서울 지역의 고가주택 유형인 아파트와 단독주택은 소폭이나마 부의 초과이익률을 보이는 것으로 추정됐다.

따라서 국내 주택시장에서 가격 상승으로 인한 자본차익이 없다면 주택임대를 통한 초과수익 확보가 이미 쉽지 않은 상황임을 알 수 있다. 다만 지역별·주택유형별로 초과이익률 편차가 크게 나타난다는 점을 고려해 취약계층 주거안정 차원의 차별적인 정책 접근이 필요할 것으로 판단된다.

특히 새 정부 들어 논의되고 있는 전월세 상한제 도입과 관련하여 초과이익률이 높고 주로 저소득 취약계층이 높은 임대료를 지불하며 거주할 것으로 예상되는 지방권과 연립주택 등의 저가 주택 임대에 대한 차별적 적용 방안을 고려할 필요가 있다.

더불어 임대가격 산정의 기초가 되는 전세가격의 안정이 취약계층 주거안정에 필수적인 요소임을 고려해 장기 공공임대주택 공급 확대와 함께 주택바우처 사업 등의 확대를 통해 취약계층의 월세부담을 완화시키는 방안도 지속적으로 추진할 필요가 있다.