[홍기용의 세금직설] 가격조정기능 못하고 재산원본 잠식하는 종합부동산세

인천대 경영학부 교수, 전 한국세무학회장

종합부동산세의 고지서가 해당 납세자에게 배달됐다. 세금이 급격히 늘어난 것을 보고 당황했을 것이다. 부동산가격의 폭등을 막는다는 이유로, 정부는 작년에 종합부동산세의 세율을 10년 만에 크게 올렸다. 아울러 과세표준에 영향을 주는 공시가격과 공정시장가액비율도 크게 상향했기 때문에, 종합부동산세와 재산세의 상승에 영향을 주었다.

올해 종합부동산세는 증세로 인해 급격히 증가

부동산은 취득, 보유, 처분하는 과정마다 세금이 부과된다. 취득할 때는 취득세, 보유는 재산세와 종합부동산세, 처분 시에는 양도소득세가 부과된다. 그 외 여러 부수적인 세금도 함께 따라붙는다. 특히 종합부동산세는 보유 부동산을 인별로 합산하여 일정 금액을 초과하는 경우에 재산세 이외에 추가로 부과되는 세금이다.

올해 종합부동산세의 총 세액은 작년보다 58.3%가 늘어난 3조3000억 원이다. 납세자도 작년과 비교하면 27.7% 대폭 증가한 59만5000명에 이른다. 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 인별 보유 부동산을 합산하며, 주택의 경우 1인당 6억 원(1가구 1주택은 9억 원)이 초과되면 과세된다.

종합부동산세는 부동산가격 조정 기능이 거의 없어

정부는 작년에 폭등하는 부동산 가격을 잡겠다며 세금을 대폭 올렸지만, 효과는 기대하기 어렵다. 종합부동산세는 부동산 가격의 주요 상승요인이 되지 못하기 때문이다. 한국재정연구원도 2019년 12월 발표한 연구보고서에서 이를 입증했는데, 부동산가격은 종합부동산세 이외에 여러 요인에 의해 영향을 받기 때문이라고 했다.

종합부동산세의 과세 대상은 주로 고가의 주택 혹은 토지가 해당된다. 주택가격은 학군, 생활환경 등 다양한 이유로 결정된다. 종합부동산세는 단지 비용 중 일부일 뿐이며, 부동산 가격이 크게 오르면 영향력은 거의 없다. 이 점에서 종합부동산세의 과세대상인 고가 주택의 가격을 통제하기 위해서는 조세정책보다는 주택정책을 활용하는 것이 바람직하다.

현행 종합부동산세는 재산원본잠식 수준

종합부동산세는 보유 부동산의 가격 상승으로 발생한 미실현소득에 과세된다. 양도소득세처럼 현금으로 전환된 실현소득에 부과되는 세금이 아니다. 이로 인해 납세자의 재산권 침해의 소지가 크다. 종합부동산세는 납세자가 소득이 없어 세금을 낼 수 있는 조세 부담능력이 전혀 없더라도 강제로 내야 하기 때문이다.

2008년에 정부는 종합부동산세를 개편하면서 종합부동산세율이 3%가 넘으면 수십 년 내에 재산 원본이 잠식되는 징벌적 조세가 된다고 발표한 바 있다. 이에 따라 정부는 종합부동산세의 최고세율을 종전 3%에서 1%로 내리려고 했지만, 최종적으로 국회에서 2%로 결정됐다. 그럼에도 불구하고 정부는 부동산가격을 안정화시키겠다면서 10년이 지난 2018년 3주택 이상의 경우 종합부동산세의 최고세율을 종전 2.0%에서 3.2%까지 올렸다. 종합부동산세에 농어촌특별세 20%가 따라 붙는다는 면에서 실제로는 3.84%가 된다. 2주택 이하는 3.24%이다. 또한, 대통령령을 개정하여 공시가격을 인위적으로 올렸을 뿐만아니라 공정시장가액비율도 종전 80%에서 85%로 올렸다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 계산하기 때문에, 이는 종합부동산세를 올리는 주요 요인이 된다. 이와 같이 정부는 스스로 2008년과 2018년의 논리를 정반대 입장에 서는 모순이 발생했다.

종합부동산세는 재산권 침해와 주거안정을 고려해야

부동산가격 조정을 위해 세금 변수를 활용하는 것은 매우 위험하며, 국민의 재산권을 침해할 수 있다는 면에서 신중해야 한다. 헌법에 따르면 “모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무”가 있지만, 모든 국민은 ‘재산권’과 ‘쾌적한 주거안정“이 보장된다고 했다. 2008년 헌법재판소는 고가의 1가구 1주택이라고 하더라도, 고령 등의 사유로 소득이 없어 조세 부담능력이 없다면 특별히 배려해야 한다고 했다. 정부가 국민에게 과도한 세금을 부과하여 재산권을 침해해서는 안 된다는 의미이다.

정부는 세금을 통해 부동산가격을 안정화하려고 하거나, 고가주택이라고 하여 1가구 1주택에 대해서도 과도한 세금을 부과하는 것은, 국민의 재산권 침해는 물론이고 국가 경제에도 바람직하지 않다는 점을 인식할 필요가 있다.