[데스크 시각] ‘공시가 현실화 폐지’에 +α를

구성원 부동산부장

前정부서 집값폭등 겹쳐 ‘세금폭탄’
부동산 세제, 국민부담 줄이면서도
과세 형평성 높이는 장기계획 짜야

정부가 19일 부동산 공시가격의 시세 반영률을 2035년 90%까지 끌어올리는 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 사실상 폐기하기로 했다. 2020년 11월 문재인 정부에서 이를 도입한 지 3년여 만이다.

윤석열 대통령은 최근 민생토론회 자리에서 “더 이상 국민들께서 마음 졸이는 일이 없도록 무모한 (부동산) 공시가격 현실화 계획을 전면 폐지할 것”이라고 했다. 대부분의 서민 입장에서는 반길 수밖에 없는 발언이다.

문재인 정부의 공시가격 현실화 로드맵이 집값 폭등과 맞물리면서 ‘보유세 폭탄’이 된 건 모두가 알고 있는 사실이다. 실제로 2016~2020년 매년 4~5%대 상승률을 보이던 공동주택 공시가격은 현실화 로드맵이 도입된 이후 2021년 19.05%, 2022년 17.2%가 치솟았다.

그 결과 집 한 채 가진 사람도 보유세가 약 2배로 늘어났다. 잘못된 부동산정책으로 치솟은 집값을 세금으로 때려잡는다는 비난의 목소리가 이어졌지만 문 정부는 아랑곳하지 않았다. 부동산 보유세를 올리면 집값이 하락할 것이라는 단순한 생각이었지만 오른 공시가격이 연동된 다른 조세와 부담금까지 오르며 민생이 더욱 핍박해지는 결과를 초래했다.

공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 보유세뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 등 69개 행정·복지제도의 기준이 되는 지표다. 한국조세재정연구원에 따르면 문 정부 계획대로 2035년까지 공시가격을 시세의 90%까지 올리면 집값 등락과 무관하게 재산세 부담이 추가로 61%나 늘어나게 된다. 소득 없이 집 한 채만 가진 은퇴자에게는 가혹한 세제가 아닐 수 없다.

지금이라도 과도한 세부담을 완화한 것은 다행스런 일이다. 하지만 단순히 세금 부담이 줄었다고 좋아할 것만은 아니다. 현 정부는 공시가격 현실화 정책의 보완책을 내놓겠다고 했지만 현실화율을 로드맵 발표 이전 수준인 69%로 묶어두는 것은 임시방편일 뿐이다. 여기서 멈추지 않고 공시가 제도가 ‘시세반영률 제고와 공평 과세’라는 제도 도입 취지에 맞게 운영될 수 있도록 가다듬는 계기로 삼아야 한다.

서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가 주택과 저가 주택의 불균형을 해소하고 가격 산정의 투명성을 높일 대책을 마련해야 한다. 또 지속적으로 제기되는 세수 공백을 효율적으로 상쇄하는 방안을 찾아야 국민 부담을 줄이면서도 복지제도의 공정성을 확보하는 길이다.

이를 위해 이번 기회에 복잡한 부동산 세제도 손봐야 한다. 문 정부 때의 징벌 과세를 정상화하는 것 역시 시급하지만, 부동산 세제를 좀 더 단순·명료·일관성 있게 해야 한다. 예를 들어 ‘장기 보유 및 실거주 1주택자’에 대해서는 세법 개정 없이 가능한 현실화 비율도 더 내릴 필요가 있다. 미국의 경우 구입 가격에 정해진 세율을 단순 적용하는 방식을 사용하고 있는데 우리 역시 참고할 필요가 있다. 복잡하게 얽히고설킨 지금의 세제방식은 시장에 혼란을 부추기고 예상치 못한 방향으로 팽창하는 풍선효과를 일으킨다는 것은 익히 경험한 바 있다.

또한 장기적으로 과도한 세 부담을 줄이기 위해 로드맵의 공시가격 현실화율 목표치를 낮춰 잡더라도 시세와 공시가격의 차이를 줄이는 건 우리가 가야 할 방향이다. 공시가격 현실화 요구가 나온 것은 시세와 공시가격의 지나친 괴리, 지역·유형·가격에 따른 공시가격 불균형 등으로 과세 형평성에 문제가 있었기 때문이다.

대통령이 나서 과감하게 화두를 던져 놓은 만큼 땜질 처방을 반복할 게 아니라 이번 기회에 공시가격과 부동산 세제를 놓고 중장기 계획을 만들어야 한다. 물론 가장 중요한 것은 국민 부담을 줄여주면서도 복지 제도의 공정성을 확보할 수 있도록 하는 것이다. carlove@