“토허제 피하고, 공시가 오르기 전에”…3월 서울 주택 증여, 강남 3구 중심 ‘반짝’ 상승

지난달 서울 주택 증여 건수가 전월 대비 급증한 것으로 나타났다. 특히 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구 등 토지거래허가구역(토허제) 재지정 지역을 중심으로 가파른 증여 건수 증가세를 보였다. 토허제 구역에선 ‘전세 낀 주택 증여’의 경우 관할 지자체의 거래 허가를 받아야 한다. 때문에 강남 3구와 용산구 내 다주택자들이 2월 토허제 해제 후 3월 재지정이 예고되자 서둘러 증여에 나선 것으로 해석된다. 또 올해 서울 공동주택 공시가격은 약 8% 인상이 확정되면서 주택 보유세 부담도 늘어날 전망이다. 이에 이달 말 공시가 확정을 앞두고 다주택자가 증여를 서두른 것도 증여 증가세를 이끌었다.

23일 법원 등기정보광장 통계 분석 결과 서울 집합건물 중 증여에 따른 소유권이전등기 신청 건수는 3월 649건으로 지난해 5월 707건 이후 가장 많은 것으로 나타났다. 서울 내 자치구별로는 토허제 재지정 구역이자 고가 주택 밀집 지역인 강남 3구와 용산구에서 집합건물 증여가 급증했다.

해당 통계 분석 결과 강남구는 2월 41건에서 3월 66건으로 전월 대비 61.0%(25건) 급증했다. 또 송파구에선 같은 기간 36건에서 50건으로 38.9%(14건) 증가했다. 서초구 역시 32건에서 40건으로 25.0%(8건) 늘어났고, 용산구에선 17건에서 23건으로 35.3%(6건) 증가하는 등 토허제 재지정 지역 내 증여 증가세가 눈에 띄었다.

반면 서울 내 다른 지역의 증여 건수 증가세는 토허제 재지정 지역 증여 증가율보다 낮았다. 서울 전체 증여 규모는 2월 514건에서 3월 649건으로 26.3%(135건) 늘었다. 집값이 상대적으로 저렴한 관악구(2월 29건→3월 18건)와 금천구(15건→11건), 성북구(13건→10건) 등 외곽지역에선 지난달 주택 증여가 되려 감소했다.

이렇듯 강남 3구와 용산구 증여 건수 증가세는 다주택자가 토허제 해제 시기를 활용해 해당 지역 내 주택 증여에 나선 것이 가장 큰 원인으로 꼽힌다. 관련법에 따르면 토허제 구역에선 부동산 증여 때 ‘부담부증여’에 해당하면 관할 지자체의 허가를 받아야 한다. 증여할 주택에 세입자가 살고 있다면 임대보증금을 승계받는 증여(부담부증여)로 분류돼 임대보증금만큼 대가를 받는 거래로 보고 지자체 거래 허가를 받아야 한다. 반면 증여 주택에 아무도 살지 않으면 단순 증여로 간주해 토허제를 적용받지 않는다. 일반적으로 다주택자는 실거주 주택 외 보유 주택은 전세나 월세를 놓는 만큼 토허제 해제는 곧 관청 허가 없이 부담부증여를 시행할 좋은 시기인 셈이다.

여기에 올해 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 2배 이상 늘어 주택 보유세 부담이 늘어난 것도 영향을 준 것으로 보인다. 국토부에 따르면 올해 서울 공동주택 공시가는 전년 대비 평균 7.86% 오른다. 이는 지난해 상승 폭인 3.25%와 비교하면 2배 이상이다. 이에 지난해 집값이 급등한 강남 3구와 용산구 일대 고가 아파트 보유세가 올해 30%가량 급증할 것이란 계산도 나온다. 공동주택 공시가격은 이달 말 확정되므로, 공시가 인상 확정 전에 증여를 서둘러 세금 부담을 줄이려는 움직임으로 풀이된다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “전세 낀 주택 증여는 부담부증여로 토허제 지역에선 허가가 필요한데 대부분 다주택자 보유 주택이 빈집인 경우는 드물다”며 “강남 지역 일대 다주택자가 토허제 재지정을 앞두고 증여를 서둘러 지자체 허가를 피하려고 발 빠르게 움직인 결과로 보인다”고 말했다.