[재테크칼럼]재건축 아파트 살 만한가?

최근 아파트 거래가 조금씩 살아나고 있다. 급매물이 빠지면서 매도자들이 약간씩 호가를 높게 불러도 거래가 성사 되면서 가격도 조금 오르고 있다.

재건축 아파트도 마찬가지 상황이다. 항상 그랬듯이 이렇게 집값이 오를 때면 관심의 중심에는 재건축 아파트가 있었다. 그럼 이번에는 과연 재건축 아파트를 살 만한가? 너무 많이 올라서 수익성이 없다는데 사실일까?

이러한 궁금증에 대한 답은 과거 가격 대비 현재 가격의 막연한 비교가 아니다. 투자성을 꼼꼼히 분석해 봐야 답이 나온다. 재건축 수익성을 분석할 때는 우선 재건축 대상 아파트가 재건축 되어 새 아파트가 되는 과정을 이해하는 것이 좋을 것 같다.

재건축 아파트는 과거 70~80년대 아파트 건설초기에 지은 아파트가 대부분 이다. 그 당시에 지은 아파트의 대부분은 대지지분이 높은 것이 특징이다. 이렇게 대지지분이 넓은 아파트를 허물고 평수를 늘려 건축하면 늘어난 건축면적에 대해서 일부는 조합원들이 가지고 남은 건축면적의 일부는 일반에게 분양해서 얻은 분양수입으로 건축비를 충당하는 것이 재건축 사업의 본질이다.

그런데 보통은 분양수입보다는 건축비가 더 많으므로 조합원들은 추가 부담금을 내게 된다. 따라서 재건축 아파트 매입가격과 재건축시 들어가는 추가부담금을 합한 금액이 총 투자 금액이 된다.

이럴 때 새로 입주한 아파트의 시세가 총 투자금액 보다 많으면 재건축은 남는 만큼의 수익이 나게 되는 것이다. 이렇다 보니 건축면적이 많이 늘어날수록 조합원들이 부담하는 건축비 (추가부담금)가 줄어들게 된다.

건축면적이 늘어나기 위해서는 해당지역의 대지지분이 많고, 용적률이 높아야 한다. 용적률은 일정 대지면적 위에 최대로 확보할 수 있는 건축물의 연면적 비율이다. 예를 들어, 총 대지 면적이 1만평이고 용적률이 200%라면, 총 연면적은 2만평인 셈이다.

용적률이 높을수록 건축할 수 있는 면적이 넓어지고, 조합원들은 상대적으로 많은 평수를 배정받을 수 있다. 또한 주변 아파트가 비싸서 일반 분양가가 높을수록 분양수입이 크므로 조합원의 추가 부담금을 줄어든다.

이와 같이 매입하고자 하는 아파트에 대해서 대지지분, 용적률, 일반분양 예상가 들을 종합해서 추가부담금을 계산해 본 다음 수익이 있는지 알아보고 재건축 대상 아파트를 매입하는 것이 안전하다.

별도로 소형의무비율 등 각종 재건축 관련 정책이 해당 아파트에 주는 영향을 알아봐야 할 필요가 있다. 그런 다음 수익이 난다면 매입해도 좋다.

집값이 불안하면 항상 재건축 아파트가 표적이 되어 새로운 정책이 나올 수 있다. 따라서, 장기투자가 돼야 하기 때문에 너무 무리한 대출을 받아서 투자하는 위험하다. 그러나, 실거주 목적이라면 매입 시기는 지금도 무난하다고 생각한다. 임달호 현도컨설팅 대표 [e-mail]