오피스 빌딩도 중소형이 잘나간다

소액투자·직접관리 가능 장점…보증금 비중 높은 전월세계약

▲주택시장 침체로 투자 메리트가 떨어지자 비교적 소액으로 투자가 가능한 중소형빌딩 등 수익형 부동산이 뜨고 있다.

주택시장 침체가 장기화하고 있는 가운데 수익형부동산, 그 중에서 빌딩 투자에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다. 특히 비교적 소액으로 투자가 가능하면서 운용수익 면에서 뛰어난 중소형 빌딩이 주목받고 있다.

업계는 보통 연면적을 기준으로 소형과 중형 대형빌딩으로 구분하는데 9900㎡미만을 소형, 9900만~3만3000㎡미만을 중형, 3만3000㎡이상을 대형빌딩으로 나누는 경우가 일반적이다.

◇운용이율 높아 개인·중소법인 등 선호 = 최근 대체 투자자산으로 부상하고 있는 중소형빌딩은 대형빌딩과는 다른 특성을 가진다.

우선 소형빌딩은 소액으로 투자가 가능하기 때문에 개인사업자나 중소법인의 소유주가 많다. 관리도 전문적인 자산관리회사에 맡기기보다 소유주의 성향에 맞게 직접 관리하거나 1~2명의 대리인이 관리한다.

임차인의 종류에서도 큰 차이를 보인다. 소형빌딩은 용도변경이 비교적 자유로워 오피스뿐 아니라 식당·상가·개인병원 등 다양한 업종의 임차인 구성이 가능하다.

중대형빌딩은 넓은 임차면적과 공용공간을 제공하는 대신 임대료가 비싸 대기업이나 외부고객을 상대하는 법인이 주로 입주하는 반면, 중소형은 임대면적이 작고 임대료가 낮아 개인사업자나 중소법인 등의 입주가 주를 이루고 있다.

중소형빌딩은 대형빌딩에 많이 나타나는 보증부월세 계약보다는 보증금 비중이 높은 전월세 계약을 통해 임대가 이뤄지고 있는데, 이런 특성상 운용이율이 높아 수익 창출에 유리하다.

세종국토개발 전은성 소장은 “소형 오피스빌딩의 소유주가 초기 건축비의 금융비용을 줄이는데 보증금이 월세보다 더 유용하며, 이는 곧 보증금의 운용이율이 월세보다 더 높다는 것을 의미한다”고 말했다.

이어 “보증금을 선호하는 소형빌딩이 대형에 비해 전월세 계약비중(거래 빈도) 및 전환율(보증금→월세 전환시)도 높다”며 “강남권역과 기타권역이 타지역에 비해 전월세 계약비중과 전환율이 높게 나타나는 것은 소형빌딩이 많이 밀집해 있기 때문”이라고 설명했다.

◇중소형빌딩 붐 ‘강남→강북’ 확대 기대 = 전문가들은 내년에도 중소형 빌딩의 거래수요가 더욱 증가할 것으로 보고 있다. 주택시장의 침체가 당분간 지속될 것이라는 예측에 따라 기존 주택시장에서 빠져나와 중소형 빌딩시장에 진입하려는 투자자가 늘고 있기 때문이다.

또 올해 강남지역을 중심으로 치솟은 소형빌딩에 대한 인기가 서서히 강북지역으로 옮겨갈 수 있다는 예상도 있다. 강남권에서 입지가 뛰어난 소형빌딩의 매매는 이미 상당수 이뤄졌기 때문에 부자들의 관심이 상권이나 주변환경이 좋은 강북지역으로 점차 이동할 것이란 이유에서다. 따라서 내년에는 강북지역의 대학이나 역세권 주변의 소형빌딩에 대한 거래가 활기를 띨 가능성이 높은 것으로 전해진다.

이와 함께 서울 도심 등에서는 대형빌딩과 중소형빌딩 간 임차인 모시기 경쟁도 더욱 치열하게 전개될 전망이다.

상가투자컨설팅 경국현 대표는 “강남권역에서 이동해 온 중소형빌딩에 대한 관심이 도심 및 주변지역의 대형빌딩 소유주를 압박해 공실률을 낮추기 위한 임차서비스 지원이 다양한 수단으로 활성화될 것”이라고 내다봤다.