직장인이 부동산 투자에 서툰 진짜 이유

일생 중 적어도 몇 번의 기회는 찾아온다고 한다. 그런데 부동산 투자는 편견이 많아 기회가 와도 그냥 흘려보내기 쉽다. 그리고는 ‘그때 그랬어야 하는데’라는 후회를 하기 일쑤다. 기회를 잃게 만드는 대표적인 편견 몇 가지에 대해 생각해보자.

♦ 돈이 있어야 사지 않느냐

“전월세도 빠듯한 상황이라 어떻게 해볼 방도가 없다”는 말을 자주 듣는다. 집값이 근로소득에 비해 너무 올라 심리적인 소외감이 커진데다 미래소득, 평생직장에 대한 불확실성이 커진 탓이다. 하지만 ‘돈이 없어서’란 말은 부정주의, 소극주의적 사고에 불과하다. 필자가 만나본 부동산 투자에 성공한 이들 중 처음부터 큰 자금을 가지고 시작한 사람은 채 20%도 되지 않는다. 대개는 수천만원 정도로 시작했다. 대부분 자기자금이 부족하여 전세와 대출을 이용했다. 지금은 DTI(총부채상환비율)로 과거만큼 대출이 용이하지는 않지만 그렇다고 직장인들에게 대출이 완전히 막힌 것은 아니다. 가진 돈보다는 기초정보와 전문지식의 부재에 따른 자신감 부족과 손해를 볼지도 모른다는 불안감이 크기 때문이란 표현이 더 적절하다.

♦ 일하다보니 바빠서 부동산에 신경을 쓰지 못했다

성공한 부동산 투자자 중엔 전업투자자만 있는 것이 아니다. 직장생활을 성공적으로 병행한 사람들도 많다. 참여정부가 들어선 이후 가격 상승을 주도했던 지역의 대부분은 투기지역, 투기과열지구로 지정되어 실거래가로 양도소득세가 부과되는 등 여러 제약이 있었다. 그 영향으로 여기저기의 단타보다는 한 번의 똘똘한 장기투자가 훨씬 유리했다. 그 한 번을 위해 들인 시간이 자신의 생업을 제쳐두고 오랜 기간 매달려야 할 정도였을까. 정책, 돈의 흐름과 사람들의 심리를 읽는데 실패한 것이지 먹고사는데 바빠 투자할 시간이 없었다는 것은 자기변명에 불과한 공허한 메아리다.

♦ 무조건 사두면 오른다

부동산 투자에 실패하는 사람들은 “무조건 사두면 오른다”는 말에 쉽게 현혹되는 경향이 있다. 안사두면 손해를 볼 것이란 심리가 타인의 말에 쉽게 동요를 일으키도록 만든다. 반면 고수들은 합리적인 상승의 과정을 중시 여겨 사야 하는 이유를 파고든다. 그런데 세상만사가 어디 계획대로만 된단 말인가. 주식투자보다 부동산 투자가 상대적으로 안정하다 하지만 돌발변수가 많기는 마찬가지이다. 성공하는 이들의 특징은 만일 예상과 빗나가면 얻는 것은 무엇이고 잃는 것은 무엇인가도 함께 꼼꼼하게 검토한다. 따라서 위기 시의 대처능력이나 뒷심이 강하다. 반면 실패하는 이들은 예상과 다를 수도 있다는 부분에 대한 대비가 소홀하여 출렁일 경우 심리적인 압박감을 견디지 못한다.

다수는 확실한 ‘고급정보’만 있다면 이런 편견들은 쉽게 넘어갈 수 있다고 여긴다. 사실 우리가 매일 접하는 신문과 방손 뉴스, 인터넷에 모든 정보가 다 있다. 관심을 가지고 그 정보를 끊임없이 추적하고, 정책의 현실성의 여부와 시장에서의 파급효과, 트렌드의 변화를 읽어내려는 스스로의 노력이 중요하다. 그런데 이런 과정을 생략하고 누군가가 던져주는 고급정보만을 원하다보면 부동산 투자에 있어서는 늘 초보자일 수밖에 없다.

결론적으로 서투른 초보 딱지를 떼기 위해서는 시장에 대한 정확한 패러다임, 다수의 심리, 지식 그리고 단순히 아는데 그치지 않고 실행하는 능력이 가장 중요하다.