[돈 되는 부동산]경매 초보자가 알아야 할 주의사항은?

법원 감정가격 들쭉날쭉…무턱대고 믿었다간 낭패

경매시장은 다른 부동산 시장에 비해 ‘High Rist High Return’(하이 리스크, 하이 리턴)으로 불린다. 그만큼 많은 사람들이 경매시장에 입문하지만 경매를 시작한 1년 후에도 계속해서 경매를 하고 있는 사람은 처음 시작한 인원의 10%가 되지 않는다. 시세보다 저렴하게 물건을 낙찰받을 수 있어 높은 수익성을 얻을 수 있다는 희망을 갖고 시작하지만 실패로 끝나는 경우가 많기 때문이다. 그만큼 경매 초보자들에게는 꼼꼼한 물건 분석과 함께 주의사항 인지가 필수적이다.

그렇다면 법원 경매를 할 때 가장 주의해야 하는 것은 무엇일까. 전문가들은 하나같이 경매 감정가격을 맹신해서는 안 된다고 경고했다. 법원 경매 감정가가 회사마다 또는 감정시점에 따라 들쭉날쭉할 수 있기 때문이다. 심지어 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있어 감정가를 무턱대고 맹신했다가는 낭패를 볼 수가 있다는 지적이다. 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받았다간 오히려 손해를 볼 수가 있다. 특히 경매는 일반매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어갈 수 있기 때문에 반드시 시세를 파악해 이보다 20∼30%는 저렴하게 낙찰받아야 수익이 날 수가 있다.

그렇다면 부대비용에는 무엇이 있을까. 취득 시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일반매매보다 더 많다. 세입자가 집을 제때 비워주지 않는다면 명도소송을 해야 하기 때문에 강제 집행비용이 들 수 있다. 세입자의 이사비용 역시 부담해야 한다.

경매 시 권리관계 분석 역시 철저히 해야 한다. 자칫하다가는 배보다 배꼽이 더 클 수 있기 때문이다. 법원 경매 물건이 일반 매매가격보다는 싸지만 주택인 경우 주택임대차보호법상 세입자에게 기존의 임차금액을 대신 물어 줘야하는 경우도 있다. 특히 여러 차례 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다.

이때 조심해야 하는 것은 세입자 대위변제다. 후순위 세입자가 1순위 근저당 금액을 대신 갚아버릴 경우 대항력이 있는 세입자가 자동으로 바뀌는 것을 말한다. 즉 권리분석 당시에는 후순위였던 전세 임차인이 ‘대위변제’를 통해 선순위 임차인 자격을 얻게 되면 그 보증금을 낙찰자가 물어줘야 한다. 따라서 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 1순위 임차인 자격을 얻을 가능성은 없는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

이외에 입주 시기를 여유 있게 잡아야 하다고 전문가들은 조언한다. 법원 진행절차에 따라 경매가 이뤄지지만 간혹 입주 지연이 발생할 수도 있기 때문이다. 실제로 30대 경매투자자들의 경우 전세금액을 보태 경매에 참여하는데, 전세 만료기간을 앞둔 상태에서 낙찰받았다가 경매 세입자가 이의신청을 하는 바람에 오도 가도 못하는 사례가 비일비재하다는 것이다. 일반적으로 항고판결이 최소 3∼6개월, 이사까지 2개월가량 더 소요되므로 이 기간을 고려해 입주시기를 잡아야 한다.