대박 기대되는 물류창고 적지는?

서울 서남권과 부평·부천·광명이 유망

『최영진 대기자의 현안진단』

물류단지가 부동산 투자계의 화두다. 부동산 펀드나 리츠의 주요 투자대상으로 떠 올라서 그렇다. 외국계 자본까지 대규모 물류단지 사업에 참여하는 분위기다. 그만큼 투자 가치가 있다는 얘기다.

최근 서초구 한국트럭터미널과 양천구 서부트럭터미널, 금천구 시흥 산업재 유통센터 등을 도시첨단 물류 시범단지로 개발하겠다는 국토교통부 방안이 나오면서 물류단지에 대한 관심이 더욱 높아졌다.

이는 정부가 물류단지에 대한 다각적인 지원 방안을 마련하겠다는 의지가 담겨있기 때문이다.

사실 중소규모 물류창고 임대업은 지금도 대 성황이다. 전자 상거래가 활발해지면서 크고 작은 물류 창고 수요가 대폭 늘어난 게 배경이다. 온라인 쇼핑몰은 신속한 택배를 위해 서울 외곽에 물품 배달 거점 공간 확보가 절실하다. 창고가 많이 필요하다는 말이다.

이런 영향으로 인해 수도권 개발제한구역(그린벨트)내 불법 물류 창고가 범람하고 있다. 그린벨트 내 창고는 대부분 농사용으로 허가받아 일반 물류시설로 쓰는 불법 창고지만 빌려줄 공간이 부족한 상황이다.

이마트·롯데쇼핑과 같은 대형 유통센터가 곳곳에 생겨나는데다 이들의 온라인 판매 비중 확대로 물류창고의 중요성은 더욱 커졌다.

이와 함께 창고 설비 첨단화 바람도 거세다. 이제 물건만 쌓아 놓는 구식의 보관 기술로는 경쟁에서 밀린다. 정부가 기존의 화물트럭터미널이나 유통단지를 새로운 첨단 시설로 업그레이드 하겠다는 것도 같은 맥락이다.

이런 분위기는 앞으로 창고 관련 일감이 크게 늘어난다는 징후다. 신규 물류 창고도 대거 생겨날 판이고 기존 시설의 재건축도 활기를 띌 것이라는 소리다. 그야 말로 IT 기술을 접목한 새로운 물류시설이 속속 등장할게 분명하다. 물류 창고가 단순히 물건만 보관하는 공간이 아니라 운송·보관·하역 등의 물류 기능에다 유통·첨단산업·주거가 함께 하는 융·복합시설로 거듭날지 모른다. 주거와 창고가 동거하는 주창복합아파트도 등장할 수 있다는 얘기다.

이런 가운데 신선식품·음식료품·의류·출판물 등의 전문화된 물류시설 확충이 필요하다는 보고서가 나왔다.

국토연구원이 분석한 자료에 따르면 수도권 도시지역에 9만5000㎡ 규모의 전문화된 물류 시설이 필요하다는 것이다. 그 중에서 음식료품과 신선식품용 창고 수요가 전체의 73.5%를 차지한다. 도시형 전문 업종 창고 임대업의 투자 전망이 매우 밝다는 의미다.

분야별 창고 적지로는 신선식품·음식료품·의류·인쇄·출판물 등을 취급하는 일반 소비재는 서울 강서·구로·동작·금천구 등 서남권과 경기 광명·부천, 인천 부평구 등이 꼽혔다. 상대적으로 부지와 인력 확보가 쉬워 물류 단지 조성에 적격이라는 말이다.

게다가 이들 지역은 제품 생산지와 가깝고 신속한 물품 배송도 가능해 여러 모로 투자성이 높다는 분석이다.

부지 여건이나 인력 확보 등을 고려할 때 이들 지역에 물류단지를 조성하면 대박이 기대된다는 말이다.

물론 물류창고가 부족한 상황에서 어떤 곳이든 사업성이 없겠냐마는 자산 가치 상승이나 임대료 수준 등을 감안할 때 위치가 좋을수록 수익성은 좋아지게 돼 있다.

물류시설이라고 항상 호황을 누린다는 보장은 없다. 공급이 넘쳐나고 시설이 낡게 되면 첨단시설을 갖춘 창고에 수요를 뺏길게 뻔하다. 그러나 물류 비용을 단축할 수 있는 곳이라면 성공의 단맛을 오래 느끼지 않겠는가.

물류시설도 상가나 주택처럼 위치가 중요하다.