[객석] 원룸·다가구주택 임대차, 각별한 주의가 필요하다

최광석 부동산 전문변호사(로티스합동법률사무소)

최근 보도에 따르면 대학가 근처 원룸 전세 물건의 보증금이 1억 원에 육박할 정도로 폭등하고 있지만, 매물이 등장하자마자 계약이 성사되고 있다고 한다. 지금과 같은 저금리 구조 하에서 건물주는 순수 전세 형태의 임대차계약을 선호하지 않기 때문에 전세를 내놓는 건물주를 최근 시중에서는 ‘갓(god)물주’로 부르기까지 한다.

하지만 다른 시각으로 보면 건물주에게 금전적으로 유익하지 않음에도 전세 형태 매물이 나왔다는 것은 건물주의 금전적인 상황이 좋지 않다는 등의 특별한 이유가 있을 수 있다.

더구나 독립된 구분 호실 형태가 아닌 다가구주택 형태의 원룸 임대차계약은 더욱 주의가 필요하다.

우선, 다가구주택은 건물등기부 이외에 별도의 토지등기부가 있어 토지등기에 대한 검토가 필요하다. 특히 토지 소유자와 건물 소유자가 다르거나 토지 소유권이 타인 앞으로 가등기가 되어 있는 등 건물이 철거될 수 있는 권리관계인지 여부가 고려돼야 한다. 토지 소유권자에 의해 철거집행이 이루어지면 보증금 반환은 전혀 기대할 수 없게 되고, 철거집행이 되지 않은 채 건물이 경매에 처하더라도 철거 위험으로 인해 헐값에 건물이 낙찰되면서 건물 세입자에 대한 배당에 큰 지장을 초래하기 때문이다.

두 번째는 등기부상의 기재 이외에도 등기부에 기재되지 않은 건물 내 다른 기존 세입자의 임대차 상황까지도 고려해야 한다. 건물이 경매되면 다른 세입자는 배당 경쟁자가 될 수 있기 때문이다. 따라서 다가구건물 내의 일부 공간을 임대차하려면 다가구 내 다른 공간에 있는 기존 세입자의 임대차계약이 어떤 형태(전세·월세 등)인지, 보증금의 규모는 어느 정도인지 등에 대해 확인할 필요가 있다. 결국 등기부상의 제한물권(저당·가압류 등)뿐 아니라 다른 세입자의 보증금 규모까지 고려하더라도 보증금 반환 가능성이 충분히 있는지 확인한 다음 임대차계약 체결 여부를 결정해야 한다.

하지만 거래 실무상 이 점이 등한시되고 있다. 중개업자들도 마찬가지이다. 중개업자에 대한 책임을 인정하는 대법원 판결까지 선고됐음에도, 임대인 눈치를 보면서 계약 체결에만 급급한 나머지 철저하게 확인하지 못하고 있다.