[임대등록 활성화] 전문가 "세금 유인책 실효성 의문…임대 중심 전월세상한제 효과 미미"

정부가 13일 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에 대해 전문가들은 실효성에 의문을 제기하고 있다. 건강보험료 80% 감면, 양도세 중과배제(8년 이상 임대 시) 등 긍정적인 대책 있지만 전반적으로 다주택자를 유인할 혜택으로는 다소 부족하다는 진단이다.

◇ "양도세 중과배제·건보료 감면 좋지만…3주택자 혜택 부족"

임대등록 활성화 방안의 핵심은 세금 감면이다. 정부는 다주택자의 임대등록 유인을 위해 지방세 감면 확대, 임대소득 정상과세 시 필요경비율 차등 조정, 양도소득세 감면 확대, 건강보험료 인상분 감면 등 크게 네가지 항목에 초점을 맞첬다.

양도세 중과배제와 건강보험료 감면은 할인폭 등을 고려했을 때 긍정적이란 평이 지배적이다.

양도소득세는 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택을 강화했다. 8년 이상 임대시(85㎡ 이하)장기보유특별공제 비율을 기존 50%에서 70%로 상향조정했다. 10년 이상자와 같은 혜택을 적용한 것이다.

건강보험료는 2020년말까지 등록한 연 2000만 원 이하 분리과세 대상 사업자를 대상으로 8년 인대시 80%, 4년 임대시 40% 감면을 적용한다.

함영진 부동산114 센터장은 "양도세 중과배제, 종부세 합산배제 개선안의 경우 8년 이상 임대를 유인할 수 있는 내용"이라고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "할인율이 낮은 편은 아닌 것으로 보인다"면서 "장기임대를 유도하기 위해 8년 임대기간에 (정책을)맞추고 있는데 (감면 적용 범위를)조금 더 유연하게 가져가도 좋을 것으로 보인다"고 분석했다.

그러나 전문가들은 눈에 띄는 몇 가지 정책을 제외하고는 3주택자, 고액사업가를 겨냥한 혜택 마련은 부족하다고 지적했다. 3주택자의 경우 주택 보유 부담이 커질 수록 매각 방안을 고민할 수 있다는 점을 고려했을 때 이번 대책으로 임대등록 전환율은 높지 않을 것이란 진단이다.

함영진 센터장은 "전반적으로 이번 대책이 큰 실효성을 보이긴 어려울 것"이라며 "3주택자 아닌 일반 다주택자 입장에서는 4·8년 집이 묶여있는 것보다 집값이 그 사이 더 많이 올라 자본이득이 더 클 수 있다면 세금 내는 방향 택할 수 있기 때문"이라고 말했다.

심교언 건국대 교수 역시 "고민한 흔적은 있지만 다주택자들을 시장으로 끌어들이기엔 인센티브 등에서 미흡하다"면서 "2주택자들에 대한 혜택은 많지만 3주택자가 받을 수 있는 혜택 별로 없어 보인다"고 진단했다.

◇ "정책 유연성 필요해…일몰 조항 아닌 제도화 필요"

전문가들은 이번 정책 실행 이후 시장의 움직임을 모니터링한 후에 보완대책을 마련할 필요도 있다고 조언했다.

이번에 단계적으로 도입한 계약갱신청구권·전월세상한제도 단계적으로 적용 범위를 확대할 필요가 있다는 지적이다.

심교언 교수는 "전체 임차시장을 대상으로 한 전월세상한제라면 반응이 뜨겁겠지만 등록 임대 중심으로 한 전월세상한제이므로 기대만큼 임차시장 안정 효과를 보이긴 어려울 것"이라고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "일단 자발적 임대주택 등록을 유도하되 향후 시장 상황을 감안해 2020년이후 등록 의무화를 도입한다면 다주택자들의 심리적 압박이 예상된다"며 "베이비부머 등 은퇴자 중심으로 임대주택 등록하는 다주택자들이 많이 늘어날 것으로 예상되며, 가격 제한으로 강남보다는 강북, 수도권, 지방의 주택에서 상대적으로 많을 것으로 전망한다"고 내다봤다.

아울러 정책의 일몰조항보다 제도화가 필요하고, 매각제한 조건 역시 유연성을 가져야 한다는 제언도 나왔다.

김덕례 실장은 "임대사업자 양도 조건이 2년 연속 적자 등 손해를 볼 경우로 한정한 것은 검토가 필요한 부분"이라며 "무단 매각시 과태료(주택당 최대 1000만 원)가 부과 내용이 있는데 이 부분은 임대사업을 영위하는 사람 입장에서 부담이 될 수 있다"고 지적했다.