한은, 평당 1억 홍콩의 미친 집값 29개월만에 꺾였다

주택구매능력 약화+주담대 금리 상승+주택공급, 당분간 완만한 조정

평(3.3㎡)당 1억원을 넘나들면서 세계 최고 수준의 집값으로 악명 높은 도시 홍콩의 미친 집값이 29개월만에 꺾였다. 주택 거래량 역시 감소세로 전환했다. 당분간 완만한 조정을 보일 것이라는 전망이다.

(한국은행)

27일 한국은행 홍콩주재원 보고서에 따르면 홍콩 주택가격은 8월들어 전월대비 0.08% 하락했다. 이는 2016년 4월 이후 28개월 동안 지속되던 상승세에서 벗어난 것이다. 주택규모별로는 중소형(100㎡ 미만) 주택이 0.03%, 대형 주택이 0.57%씩 하락했다.

홍콩 집값은 글로벌 금융위기 당시에도 조정이 크지 않았다. 2009년 1월부터 두 번의 짧은 조정기를 거치면서 올 7월까지 세 배(276.1%) 가까이 상승한 바 있다. 특히 2015년 10월부터 2016년 3월까지 2차 조정(-11.3%)을 보인 후 주택가격 오름세가 더 가팔라졌다.

실제 2016년 4월부터 올 7월까지 45.1%나 올랐다. 같은기간 중소형은 45.9%, 대형은 29.1% 상승했다.

주택거래량도 8월 들어 증가폭이 축소됐고, 9월에는 감소로 돌아섰다. 7월 5496건(전월비 +4.1%)에서 8월 5563건(전월비 +1.2%), 9월 5386건(전월비 -3.2%)을 기록했다.

한편 주택임대료는 8월에도 상승세를 지속했다. 올들어 8월까지 임대료 상승률은 4.4%에 달한다. 지난해에도 8.0%나 오른 바 있다. 8월 현재 주택임대료는 글로벌 금융위기 당시였던 2009년 3월 대비 두 배(2.1배)를 넘어 섰다. 중소형이 2.2배, 대형이 1.5배 올랐다.

한은 보고서는 홍콩 주택가격이 당분간 조정을 보일 것으로 봤다. 우선 경기가 둔화할 것이라는 전망이 확산하는 가운데 가계의 주택구매능력이 크게 악화했기 때문이다. 소득대비 주택가격비율은 올 2분기(4~6월) 현재 18.2로 사상 최고 수준을 기록했다. 이는 1997년 최고치 14.6을 크게 웃도는 것이다.

소득대비 원리금상환 비율도 올 2분기 중 81.3%로 장기평균수준 50%를 대폭 상회했다. 2017년 기준 홍콩의 소득대비 주택가격비율은 19.4로 세계적으로 주택가격이 높은 시드니(12.9), 로스앤젤레스(LA)(9.4), 런던(8.5) 등에 비해서도 크게 높은 수준이다.

차입을 통한 주택구입 유인도 축소됐다. 주택가격이 임대료보다 빠르게 상승해 주택임대수익률이 낮아지는 가운데 주택담보대출 금리가 높아지고 있기 때문이다. 현재 홍콩 은행간 거래 금리인 하이보(HIBOR) 금리가 크게 오르면서 주요 은행들은 우대대출금리를 인상하고 있는 중이다.

홍콩 정부도 6월29일 신규 주택정책(Six New Housing Initiaives)을 발표하고 공공주택 공급을 확대할 예정이다. 10월10일에는 장기적으로 란타우섬(Lantau Island)에 110만명이 거주할 수 있는 주거단지를 조성하겠다고 발표했다. 이에 따라 일부 주택판매자들은 시장가격보다 낮은 가격으로 주택매물을 내놓고 있는 중이다.

한은은 “가계의 주택구매능력이 크게 악화된 가운데 경기둔화 전망이 예상되고 있고, 주택담보대출금리 상승, 정부의 주택공급 확대 계획 발표 등으로 매수심리가 위축됐다. 홍콩 주택가격은 당분간 완만한 조정을 보일 전망”이라고 말했다.