부산 연제·남구 조정대상지역서 빠졌는데…고분양가 관리지역엔 그대로

HUG “조정 여부 검토 중”…부산시 “고분양가 관리지역 해제 필요”

조정대상지역에서 빠진 부산 연제구, 남구가 고분양가 관리 지역으로 그대로 남아있어 조치가 필요하다는 지적이 나오고 있다.

22일 관련업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 관리 지역 추가 조정을 검토 중이다. HUG는 작년 8월 경기도 광명시, 하남시를 고분양가 관리 지역으로 새로 지정한 이후 추가 조정하지 않았다.

주목할 점은 작년 말에 국토교통부가 지정한 규제지역이 변동됐다는 것이다. 국토부는 작년 12월 31일자로 수원시 팔달구, 용인시 수지구·기흥구를 조정대상지역으로 신규 지정하고, 부산광역시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)을 조정대상 지역 지정을 해제했다. 조정대상지역에서 해제된 지역 가운데 부산 남구, 연제구가 고분양가 관리 지역에 그대로 남아있는 것이다.

조정대상지역은 시장이 과열될 우려가 있다는 의미를 담고 있다. 주택가격상승률, 청약경쟁률이 주택법 제25조의 2에서 정한 기준에 해당하는 지역을 말한다. 조정대상지역으로 선정되면 과도한 쏠림을 제재하기 위해 LTV 60%, DTI 50% 등 금융 규제가 적용된다.

고분양가 관리지역은 법령 근거가 아닌 HUG 내부 심사를 통해 선정된다. 사업자가 분양보증을 받는 과정에서 분양가가 높다고 판단되면 분양가를 낮출 수 있는 기능을 갖고 있다. 시장이 과열된 지역을 고분양가 관리지역에 포함한다.

현재 HUG가 지정한 고분양가 관리 지역은 서울 전 자치구, 경기 과천·광명·하남시, 세종시, 성남 분당구, 대구 수성구, 부산 해운대·남·수영·연제·동래구 등이다. 당초 HUG는 ‘고분양가 우려 지역’, ‘고분양가 관리 지역’으로 나눠서 운영했으나 현재는 관리 지역으로 통합해 운영 중이다.

고분양가 관리 지역을 조정할 때마다 HUG는 내부적으로 고분양가 사업장 심사규정을 개정해야 하는 과정을 거쳐야 한다. 규정에 지역명이 명시돼 있다 보니 지역이 바뀔 때마다 규정 개정 작업이 필요한 것이다.

조정대상지역에서 빠진 것은 부동산 시장의 과열이 완화됐기 때문이다. 즉, 고분양가 관리 대상에서도 제외할 수 있다는 의미로 볼 수 있다. 최근 분양사업경기가 좋지 않다는 분석이 나오고 있는 만큼 제재 수단을 해제해야 한다는 지적이 나오고 있는 것이다.

부동산114에 따르면 올해 부산에서는 3만7419가구 분양이 예정돼 있다. 연제구에서 5643가구, 남구에서는 3444가구가 각각 분양 물량으로 예정돼 있다.

주택산엽연구원이 조사한 이달 전국 예상분양률은 68.9%로 13개월 만에 60%대로 떨어졌다. 대구·부산·경상권의 예상분양률은 68.2%로 집계됐다. 강원권(54.3%), 제주권(65.3%)과 함께 낮은 편에 속한다.

HUG 관계자는 “(고분양가 관리 지역은)조정대상지역 편입 여부에 연동되는 것은 아니고, 투기과열지구, 조정대상지역 등 시장현황을 참고해 전체 주택시장에 영향을 미치는 정도 등을 내부 심사 규정에 따라 판단해 선정하고 있다”고 설명했다. 이어 “작년 말에 변동된 조정대상지역의 고분양가 관리 지역 변동은 없고, 현재 검토 중”이라고 덧붙였다.

부산광역시청 관계자는 “사업자가 사업을 할 때 지장을 받을 수 있는 사안이고, 부산 부동산 경기를 고려할 때 고분양가 관리 지역에서 빼달라고 요청할 필요성은 있다고 판단된다”고 말했다.