[구성헌의 왁자地껄] 부동산 거래절벽, 시장 생태계도 망가진다

사회경제부 차장

정부의 강력한 규제가 효과를 발휘하면서 급등하던 집값이 일단 잡힌 모습이다. 서울을 비롯한 일부 지역들은 지속적인 하락세를 보이면서 정부의 정책이 통한 듯하다.

하지만 거래량마저 급락하면서 부동산 시장 생태계도 망가지는 것 아니냐는 우려가 적지 않다.

실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 28일 현재 서울아파트 거래량(신고일 기준)은 1488건으로 일평균 53.1건에 그쳤다. 2006년 실거래가 조사 이래 2월 거래량으로는 역대 최저치다.

이는 지난해 2월 거래량(1만1111건)보다 87% 가까이 감소한 것이면서 주택거래 침체기로 꼽히는 2013년 2월(3135건) 직전 최저치의 절반에도 미치지 못하는 수준이다.

전문가들은 이 같은 거래절벽 현상이 관망세가 커지는 것으로 분석하고 있다. 하지만 지금의 하락세가 진정으로 집값 안정세를 보이는 것인지는 고민해 봐야 한다. 그동안 정부가 부동산 안정 대책을 내놨을 때 잠시 주춤했을 뿐 결국엔 다시 올랐던 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있기 때문이다.

주택을 사려는 수요가 있음에도 인위적으로 눌러놓은 것이라면 결국은 시장 원리에 의해 집값은 오를 수밖에 없다.

물론 집값 안정을 위해서는 일정량 거래 감소는 불가피하다. 거래량과 가격이 통상 비례한다는 게 시장 정설이기 때문이다. 하지만 최근의 거래량 감소폭은 너무 가파르다는 게 문제다.

특히 최근의 상황에 대해 시장 전문가들은 ‘안정화’가 아닌 ‘숨고르기’로 보는 시각이 우세하다. 쉽게 말하면 집을 사고 싶은 사람이 줄어든 것이 아니라 집을 살 수 있는 길을 막아 버린 결과라는 것이다.

늘어나는 가계부채 등을 들먹이며 정부가 규제라도 해야 한다는 주장도 일견 타당하다. 하지만 시장의 기본 원리를 어기는 정부는 이제까지 없었다.

최근의 상황은 규제에 적응이 되거나 어느 부분이 풀릴 경우 대기수요는 다시 수면 위로 올라올 수 있는 상황이다.

시중에 풀려 있는 1100조 원 규모의 유동자금과 내년에 풀릴 20조 원 규모의 토지보상비도 집값을 다시 들썩이게 할 변수다. 증시 등 자본시장도 출렁이는 상황에서 상대적으로 안정적인 부동산 시장으로 자금이 유입될 가능성은 어느 때보다 크다.

규제가 만든 거래 절벽과 집값의 하락세를 놓고 집값이 잡혔다고 안도하는 건 섣부른 생각이다. 부동산 시장은 여전히 불확실하다. 그렇다고 규제만이 능사는 아니다. 세게 누를수록 튀어오르는 힘도 커지게 마련이다.

역설적이지만 집값이 하락세를 보이면 사람들은 집을 사지 않는다. 표면적으로는 집값이 하락해야 한다고 하지만 자기가 집을 샀을 때 가격이 떨어지는 것을 원하는 사람은 없기 때문이다. 집값이 오르면 사람들은 비난을 하면서도 자기 집을 마련할 방법을 찾곤 한다.

때문에 정부가 원하는 집값 안정의 최종 도착점은 집값의 연착륙과 함께 거래 생태계를 살려놓는 것이다.

지금처럼 가격이 떨어지면서 거래량이 사라지는 현상이 오래되면 국가 경제적으로나 주거 안정 어느 것에도 도움이 되지 못하기 때문이다. carlove@