[부동산 e!꿀팁] 건폐율ㆍ용적률, 무엇이 다를까요?

땅만 갖고 있다고 건물을 마음대로 올릴 수 있는 게 아닙니다. 땅마다 지을 수 있는 건물 최대 넓이와 최고 높이가 정해져 있습니다. 그 한계를 정한 수치가 건폐율과 용적률입니다. 건폐율과 용적률에 따라 토지에 건물을 지을 때 수익성이 결정됩니다.

(출처=서울시)

건폐율은 건물 넓이를 결정짓는 수치입니다. 전체 토지 면적을 건축물이 그 땅에서 차지하는 토지 면적으로 나눠 계산합니다. 예를 들어 100㎡ 넓이 땅 가운데서 50㎡에 건물을 지으면 건폐율은 50%(50÷100)가 되지요. 건폐율이 100%가 넘는 건 불가능합니다. 토지보다 넓은 건물을 지을 수는 없으니까요.

그렇다면 건폐율 상한은 얼마일까요? 국토계획법은 최대 90%(중심상업지역)까지 건폐율을 허락합니다. 다만 주거지역에선 건폐율이 최대 70%, 일반적으론 50% 이하입니다. 한정된 면적에 건축물이 빽빽이 들어서면 채광이나 통풍 등에 있어 삶의 질이 떨어지기 때문입니다. 이 때문에 아파트 단지 사이에서도 건폐율이 낮아 동(棟) 간 간격이 넓은 단지가 인기가 좋습니다.

건폐율이 넓이를 결정짓는다면 용적률은 건물 높이를 제한합니다. 용적률은 건물 연면적(전체 면적)을 토지 넓이로 나눠 계산합니다.

다시 예를 들어볼까요. 100㎡ 넓이 땅에 각 층 넓이가 50㎡인 4층짜리 건물(연면적 200㎡)을 짓는다면 용적률은 200%(200÷100X100)가 됩니다. 건물이 높으면 높을수록 용적률이 높아집니다. 반대로 각 토지에 적용되는 용적률 상한이 높으면 건물을 높게 지을 수 있다는 뜻이지요.

(출처=서울시)

용적률도 토지가 어떤 용도지역에 속해있는 지에 따라 상한선이 달라지는 데요. 상업지역은 1500%, 주거지역은 500%가 상한입니다.

용적률은 부동산 개발을 할 때 중요하게 활용됩니다. 빈 땅에 건물을 지으려 할 때는 용적률 상한이 높은 게 좋지요. 한정된 땅에 건물을 높게 지어 활용도를 극대화할 수 있으니까요.

재건축할 때도 마찬가지입니다. 용적률이 높으면 기존 아파트보다 새 아파트를 높게 짓고 단지 규모도 늘릴 수 있습니다. 재건축으로 늘어나는 가구를 신규 분양해 그 수익으로 재건축 비용을 대기도 편하다는 의미입니다. 문제는 기존 아파트 용적률입니다. 기존 아파트 용적률이 상한에 너무 가까우면 재건축을 해도 아파트를 높여 짓지 못할 수 있습니다. 자칫 재건축 비용도 감당하지 못할 가능성도 있습니다. 재건축 조합마다 용도지역 변경 등을 통해 용적률을 높이려고 노력하는 것도 이 때문입니다.

▲용도지역별 건폐율·용적률 상한.