[2·4 대책] 재개발ㆍ재건축, 공공이 직접 시행…기간 당기고 혜택 늘린다

재건축 초과이익 부담금 미부과ㆍ조합원 2년 거주의무 미적용

(국토교통부)

기존 재개발, 재건축 사업을 공기업이 직접 시행하는 방식이 신설된다. 절차를 단축해 사업 기간을 줄이고 각종 혜택을 부여할 계획이다.

정부는 4일 관계기관 합동으로 발표한 ‘대도시권 주택공급 확대방안’에서 도시 및 주거환경정비법 개정을 통해 ‘공공 직접시행 정비사업’을 도입한다고 밝혔다. 이를 통해 향후 5년간(2021~2025년) 서울 9만3000호, 경기‧인천 2만1000호, 지방광역시 2만2000호 등 총 13만6000호를 공급한다는 구상이다.

공공 직접시행 정비사업은 주민이 희망하는 경우 재개발‧재건축을 LH‧SH 등 공기업이 직접 시행하는 방식이다. 공기업 주도로 사업‧분양 계획을 수립해 신속히 사업을 추진하게 된다.

사업시행인가 시 통합심의를 도입해 신속한 인허가를 지원한다. 정비구역 지정～이주 소요기간을 민간정비사업 평균 13년 대비 5년 이내로 단축한다는 계획이다.

사업은 관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행한다. 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 아파트값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식이다.

소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하게 된다. 우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용한다.

참여 활성화 방안으로는 사업성 제고를 위한 도시‧건축규제 완화를 제시했다. 용도지역 1단계 종상향이나 법적상한 용적률의 120%를 상향 적용한다.

기부채납은 주택법령에 따라 재건축 9%, 재개발 15% 내로 규정한다. 기존 정비계획상 수익률보다 10~30%포인트(p) 추가 수익을 보장한다는 설명이다.

재건축 초과이익 부담금은 미부과한다. 재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적이지만, 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되기 때문이다. 현행법상 공기업은 재건축초과이익부담금 부과 대상이 아니다.

현물선납 시 양도소득세는 비과세된다. 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시에는 양도세가 과세된다. 재건축 조합원 2년 거주의무도 미적용된다.

공기업이 단독시행 신청 시 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정된다. 대책발표일 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트 우선공급권을 미부여한다.

공급은 공공분양(조합원 분양포함) 70~80%에 공공임대‧공공자가 20~30% 수준이 된다. 용적률 상향 시 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고, 재개발 10~15%, 재건축 5~10% 범위에서 공공임대을 의무 공급하게 된다. 공공임대와 공공자가를 혼합해 20~30% 범위에서 공급할 방침이다.