압구정ㆍ여의도 ‘별들의 전쟁’ 코앞… 강북은 ‘썰렁’

▲서울의 아파트 단지 모습. 고이란 기자 photoeran@

올 하반기 한강변을 둘러싸고 있는 압구정과 여의도 등 서울 주요 정비사업지에서의 대형 건설사 수주전이 막을 올릴 전망이다. 주택시장 침체와 공사비 급등으로 사업성 확보가 1순위 조건으로 떠오르며 치열한 경쟁이 벌어지는 ‘대어’급 사업지와 달리 여러 차례 시공사를 찾지 못하다 입찰 조건을 수정하는 조합도 늘고 있다.

19일 정비업계에 따르면 강남구는 이달 13일부터 ‘압구정 아파트지구 특별계획구역4 정비구역(압구정4구역)ㆍ정비계획 결정변경안’을 공람한 뒤 주민 의견을 수렴하고 있다. 압구정4구역은 강남구 압구정동 현대8차, 한양 3ㆍ4ㆍ6차 아파트로 구성된 곳으로 69층 이하, 총 1722가구로의 재건축을 추진할 계획이다.

다른 압구정 재건축 지구들도 속속 정비계획 확정에 나서고 있다. 강남구청은 올 6월 압구정2구역(신현대9ㆍ11ㆍ12차)을 최고 70층, 2606가구로 재건축하는 내용의 정비계획 변경안을 열람 공고했다. 올해 내로 서울시 도시계획위원회에서 승인을 받고 정비계획이 결정ㆍ고시되면 시공사 선정에 나서게 된다.

한양1ㆍ2차를 재건축하는 압구정5구역과 압구정 아파트지구에서 최대 규모를 자랑하는 압구정3구역(현대1~7ㆍ10ㆍ13ㆍ14차)도 최고 70층 안팎의 재건축을 골자로 한 정비계획 변경안을 강남구청에 제안한 것으로 알려졌다.

압구정 1구역(미성1ㆍ2차)과 6구역(한양5ㆍ7ㆍ8차)을 제외한 2~5구역은 서울시 신속통합기획으로 사업을 진행 중이다. 재건축 시 압구정2~5구역은 기존 13~15층, 8443가구에서 70층 내외의 1만1800가구 규모를 자랑하는 ‘미니 신도시’로 재탄생한다. 현 속도대로라면 내년 상반기 시공사 선정에 돌입할 것이라는 예측이 지배적이다.

대형 건설사들은 벌써 수주 물밑작업에 나서고 있다. 특히 3구역에선 삼성물산과 현대건설이 경쟁 구도를 형성했다.

두 회사는 압구정 재건축 단지 공략을 위해 별도의 태스크포스(TF)팀도 꾸렸다. 삼성물산은 지난해 8월 압구정ㆍ여의도ㆍ성수 등을 차기 래미안 진출의 핵심 대상지로 꼽은 만큼, 압구정3구역 수주에 최선의 노력을 다하겠다는 입장이다.

현대건설은 압구정 일대에 주택 전시관 ‘디에이치 갤러리’를 설립해 조합원들을 상대로 비공개 설명회도 진행한 것으로 알려졌다. 현대건설 관계자는 “권역별로 나눠 영업팀을 운영하는데 압구정의 경우 별도 팀을 구성해 사업 수주 전략을 강화하고 있다”고 말했다.

▲여의도 금융중심 지구단위계획 (자료제공=서울시)

서울 서부권에선 여의도 노후 아파트의 재건축 열기가 뜨겁다. 지난달 서울시 도시계획위원회에서 정비계획이 수정ㆍ가결되며 최고 49층, 912가구로의 재건축이 확정됐다. 이 단지는 주민이 원하는 정비계획 수립과 서울시 자문이 동시에 진행되는 신통기획 패스트트랙(Fast-Track)이 적용된 첫 번째 단지다. 이를 바탕으로 연내 시공사 선정이 가시화됨에 따라 수주에 관심을 드러내는 시공사가 늘었다.

현재 삼성물산과 롯데건설의 2파전이 예상된다. 삼성물산 관계자는 “삼성물산만의 노하우와 우수한 품질ㆍ브랜드 가치를 통한 차별화로 여의도 대교의 가치를 극대화하겠다”며 수주전에 매진할 것임을 강조했다.

롯데건설 또한 수주 의지를 강력히 다졌다. 롯데건설 관계자는 “대교아파트 재건축은 상징성이 큰 사업으로 적극적으로 관심을 가지고 지켜보고 있다”고 말했다.

이 밖에도 인근 광장아파트는 지난달 영등포구청으로부터 조합설립 인가를 받으며 사업 본격화의 기지개를 켰다. 진주아파트는 지난해 용적률 462.8%가 적용된 정비구역 입안을 완료했고 여의도에서 최초로 조합을 설립한 목화아파트 또한 용적률 600%를 적용, 최고 55층으로의 재건축을 고려하고 있다.

업계에서는 이 같은 건설사들의 수주 열기가 사업성이 높은 것으로 판단되는 일부 단지에 머무를 것으로 본다. 고금리와 고물가로 인한 높은 수준의 원가 고착화와 PF 우발채무 등으로 수익성과 재무구조에 대한 우려가 커진 상황에서 무리한 수주는 오히려 독이 될 수 있어서다.

3.3㎡당 750만 원의 공사비를 제시한 영등포구 신길2구역은 2786가구의 대규모 공사임에도 올 7월 2번째 유찰을 겪었다. 서대문구 가재울7구역 또한 세 차례의 입찰 공고에서 번번이 고배를 마시자 6월 공사비를 3.3㎡당 770만 원에서 843만5000원으로 상향하고 컨소시엄 금지 조항도 없애기로 했다.

KB경영연구소 관계자는 “정부의 지속적인 규제 완화로 재건축 사업 진행 속도는 빨라질 수 있겠지만 시장이 단기간에 호전되기는 어려울 것”이라며 “전반적인 주택 경기 여건이 좋지 않고 공사비 상승으로 인해 사업성이 낮아졌기 때문”이라고 말했다.

하서진 하나금융경영연구소 연구원은 “고분양가에도 조합원 추진 의지가 높고 대기수요도 많은 사업장 위주로 수주를 추진하는 회사가 늘 것”이라며 “분양수요가 위축된 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구)는 장기전을 고려해야 한다”고 내다봤다.