수도권 물류센터, 공급 증가에도 임대료 올랐다… 3.3㎡당 11만 원

▲2024년 3분기 수도권 권역별 A급 물류센터 임대료와 공실률 (자료제공=‘존스랑라살’(JLL))

올 3분기 수도권 물류센터 시장은 견고한 수요에도 공급 지연으로 인한 변동성이 두드러진 양상을 드러냈다.

16일 글로벌 부동산 컨설팅사 ‘존스랑라살’(JLL)에 따르면 이번 분기 수도권 A급 물류센터의 순흡수면적은 65만175㎡로 전 분기 대비 33% 증가했다.

A등급 물류센터란 수도권 지역 내 위치하고 연면적 3만3000㎡ 이상이며 램프나 자연 경사로를 통해 전층 접안 가능한 곳을 말한다. 순흡수면적이 양(+)이면 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 의미다.

수요 증가에 힘입어 전체 공실률은 전 분기 대비 0.93%포인트(p) 하락한 17.1%를 기록했다. 공급이 많지 않은 중부와 남부, 남동부에선 내렸지만 대형 센터들이 꾸준히 공급되는 서부 권역에서는 소폭 상승했다. 남부 권역에선 전 분기보다 공실률이 4.57%포인트 떨어지며 가장 뚜렷한 개선세를 나타냈다. 최근 준공된 센터들의 신규 임차인 확보에 기인한 것으로 분석된다.

수도권 물류센터의 ㎡당 평균 명목 임대료(무상임대 등을 고려하지 않은 계약서상 임대료)는 3만4800원으로 전 분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 2.9% 만큼 각각 상승했다. 모든 권역에서 임대료와 관리비가 올랐다. 남동부 권역의 일부 센터들은 25%가량의 대폭적인 임대료 인상을 단행했다.

같은 기간 수도권에는 4개 센터, 58만1852㎡의 신규 공급이 이뤄졌다. 다음 분기에는 약 145만2000㎡의 대규모 공급이 예상되나 시장의 불확실성으로 인해 변동 가능성도 있는 상황이다.

우정하 JLL 물류산업자산 서비스 본부장은 “수도권 물류 부동산 시장이 대규모 공급 증가에도 인플레이션의 영향으로 임대료는 올라가는 독특한 양상을 보인다”며 “향후 명목 임대료 상승 추세는 지속될 것으로 보이지만 상승 폭은 신규 공급 물량에 크게 좌우될 것”이라고 말했다.

업계에선 올해가 서울과 수도권 물류 시설 신규 공급의 정점이 될 수 있다는 분석이 나온다. 내년과 내후년 예상 공급량이 급격히 줄어들기 때문이다. 이는 추후 공실률과 임대료에 큰 영향을 미치는 요인으로 작용할 것으로 전망된다.

올 3분기 물류 투자 시장에서는 약 1조5370억 원의 거래가 성사되며 전 분기와 유사한 수준에 머물렀다. 라살자산운용이 경기 안성시 지산 물류센터 B동을 3180억 원에 인수했다. 부천시 미래인 물류센터는 약 3000억 원에 그래비티자산운용으로 매각되는 등 외국계 자본의 유입이 두드러졌다.

캡레이트(Cap. Rate, 연 임대료를 건물 매매가격으로 나눈 값)는 3분기 연속 5.5% 수준을 유지했다. 최근 한국은행의 기준금리 인하로 물류 투자시장에 긍정적 기대감이 형성되고 있으나, 시장 안정화까지는 추가적인 시간이 소요될 것으로 보인다.

심혜원 JLL코리아 리서치 팀장은 “투자자들이 금융시장의 불안정성과 과잉 공급 우려로 인해 여전히 신중한 태도를 견지하나, 유동성 개선과 통화정책 완화를 예상하며 적극적으로 매입 기회를 모색하고 있는 이들도 많다”며 “저온 비중이 높거나 공실률이 높은 자산에 관한 관심은 제한적일 것”이라고 내다봤다.