"부동산 PF 시장 메가딜 중심으로…우량 개발사 개발사업 주도할 것"

하나금융연구소 "영세 개발전문사 역할 축소 및 구조조정 불가피"

▲서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. (조현호 기자 hyunho@)

올해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 신규취급이 크게 늘기는 어렵다는 전망이 나왔다.

24일 하나금융연구소에 따르면 올해 수도권 주택시장은 아직 분양성이 양호한 반면, 지방 주택시장과 수익형부동산 시장 등은 수요 위축으로 개발자산의 분양·매각이 쉽지 않은 상황이다.

손정락 하나금융연구위원은 “건설사 부도 및 선별적 수주, 개발사 재무악화, 자산매입수요 부진 등이 중첩되고 정부의 부동산 PF 관리도 강화하면서 부동산 PF 연체율은 비은행권 중심으로 급등했다”며 “건설사 PF 보증도 2023년 말 기준 126조 원으로 대형사를 포함해 적극적인 수주 확대를 기대하기 어렵다”고 설명했다.

그러면서 “정부의 지원정책과 금융사별 충당금 적립 등으로 PF 시장 전반의 위기 가능성은 완화됐다”면서도 “부실자산 정리 등 과제가 남아있고, 자산시장 회복도 지연되고 있어 PF 신규취급이 크게 늘기는 어려울 전망”이라고 짚었다.

상황이 이렇다 보니 PF 시장은 상대적으로 안정성이 높은 대형 개발사업(메가딜) 중심으로 재편될 것으로 전망된다.

손 연구위원은 “지난해 일반 개발사업은 PF 대출 확보에 어려움을 겪었지만, 서울시에서 진행된 메가딜은 대규모로 자금을 모집했는데도 PF 조달에 성공했다”며 “서울권 대형 개발사업, 우량시행사가 대규모 자금을 투입한 수도권 데이터 센터 개발사업 등 올해도 다수의 메가딜이 추진될 예정이어서 PF 대출 쏠림이 이어질 것”이라고 예상했다.

메가딜에 자금이 집중되면서 비선호 섹터·지역의 일반개발사업 자금조달은 더욱 어려워질 가능성이 크고, 영세 개발전문사의 시장 비중이 줄어드는 반면 우량 개발전문회사와 재무적투자자(FI)가 시장을 주도할 전망이다.

손 연구위원은 “최근 국내 기관투자자, 해외 투자자 등이 우량 개발사업 또는 자산매입에 대규모 자기자본을 투자하는 사례가 증가했고, 대형 증권사에서는 자기자본 투자를 위한 펀드를 경쟁적으로 조성 중”이라며 “자기자본이 부족한 국내 영세 개발전문사는 중장기적으로 역할 축소 및 구조조정이 불가피한 반면, 우량개발 전문화사 및 FI가 점차 개발사업을 주도할 것”이라고 내다봤다.

한편, 정부는 올해 부동산 PF 부실 방지를 위해 개발사업 자기자본 비율에 따라 PF 대출의 위험가중치와 충당금을 차등화하고, 비은행권에 자기자본비율 요건을 적용하는 등의 구조개선방안을 추진할 계획이다.

손 연구위원은 “정부의 구조개선 추진에 따라 금융권의 PF 대출 취급 요건, 건설사와 금융기관 간의 책임준공 약정 형태 등 개발사업 추진 관행에 변화가 이뤄질 것으로 예상한다”고 분석했다.