택지지구 상가 “뛰는 낙찰가에 나는 분양가”

인기지역 평균 낙찰가 10~30%선부터 일반분양가로…주변 분양가 시세 덩달아 견인

상가시장은 실물경기의 등락으로 인해 전반적인 수요 변화도 뒤따르지만 고분양가라는 복병이 투자 수요층의 발목을 잡기도 한다.

일반적으로 상가 분양가 상승의 대표적인 요인은 토지가격, 즉 땅값에 기인한다. 여기에 물가나 인건비 상승에 따른 건축비용 상승도 상가 분양 널뛰기에 한 몫 한다.

그러나 상가 분양가 상승요인은 이쯤에서 그치지 않는다. 최근 지역별 편차없이 고공질주하는 분양가 상승은 선분양이나 통매입후 재분양 등 보이지 않은 숨은 요인이 작용한 탓도 있다.

상가공급량이 쏠려있는 택지지구내 상가도 예외는 아니다. 투자자들이 선호하는 1층 기준 3.3제곱미터당 가격이 3000만원을 상회하는 곳이 태반이기 때문이다.

특히 택지지구의 분양가 상승은 용지 확보에 뛰어든 업체간 경쟁에서 비롯됨을 알 수 있다. 보통 택지지구(신도시)내 상업용지 공급은 경쟁입찰방식으로 내정가 기준 최고 응찰가를 써내면 개발업체(시행사)나 개인이 낙찰을 받는다.

상가투자전문업체 상가정보연구소(www.ishoppro.net)가 분석한 2003~2007년 서울 및 수도권 주요 5개 택지지구 상업용지 입찰가 현황과 분양가 반영비율을 살펴보면 1층 기준 3.3m²당 지역별 평균 낙찰가 기준, 10~30%선부터 일반 분양가 수준이 정해지는 것으로 조사됐다.

그 가운데 2003년 상업용지 입찰이 진행됐던 용인동백의 경우 평균 낙찰가는 2100만원선으로 (3.3m²당 1층기준, 이하 동일), 낙찰 최고가는 3100만원선으로 동백지구 일반 분양가는 2600~3400만원 수준을 형성했고, 2004년 파주교하 상업용지 입찰에서는 최고가 2900만원선, 평균 낙찰가 2500만원선으로 주변 분양가 시세는 2600~3500만원을 보였다.

2004년 화성동탄의 경우는 평균 낙찰가 2300만원선, 최고가는 3400만원선을 기록, 이후 2006년 7월 토지사용승낙이후 공개된 일반 분양가는 평균 3500만원선으로 고분양가 논란이 일기도 했다.

발산지구 역시 2006년 용지 입찰결과 평균 3100만원선의 낙찰가를 보였으나 최고 낙찰가는 4900만원선을 기록한후 4000~5000만원대로 분양중이며 지난해 화제를 모았던 판교 중심상업지는 평균 6700만원선, 최고 9200만원선의 낙찰가를 기록해 향후 일반 분양가 책정에 귀추가 주목되고 있다.

그러나 업계 일부에서는 투자관심이 높은 택지지구 상업용지일수록 과열입찰로 시행사 개발 이익과 투자자 수익 보전을 위해 분양가 상승, 임대료 상승의 여진은 불가피해 지역적 관심도에 비해 실제 투자수요와 창업수요의 발걸음을 무겁게 만든다는 시각이다.

또한 지역별 최고 분양가는 오히려 입지가 떨어진 지역의 상가 분양가격마저 부추기고 있어 합리적 투자 금액을 솎아내기 어렵다는 지적도 있다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “상가는 동일 건물내라도 개별 가치가 다르게 마련이나 이목이 집중되는 일부 택지지구의 경우 용지 입찰 결과에 따라 주변 시세가 덩달아 상승하기도 한다”며 “따라서 투자자들은 물건별 용지 입찰현황에 대해 사전 파악해두는 것도 분양가 적정성 판단에 도움이 될 수 있다”고 설명했다.