참여정부 5년간 전국 미분양 주택 4.7배 ‘껑충’

전국 미분양 외환위기때 수준으로 복귀…차기 정부 부동산 대책 부담

지난 5년간 미분양 주택이 큰폭 증가한 것으로 나타났다. 참여정부 출범 직후인 지난 2003년 3월 2만3000여 가구에 불과했던 전국 미분양주택이 정권 말기인 2007년 12월에는 11만여 가구로 4.7배 이상 폭증한 것으로 조사됐다.

특히 1998년 7월 11만6000여 가구였던 전국 미분양주택은 지속적으로 감소해 2002년 12월 2만4000여 가구까지 줄었으나, 지난 5년 동안 다시 IMF시절 수준인 11만여 가구로 미분양주택이 증가한 것이다. 이에 따라 이달 25일 출범하는 이명박 정부 부동산정책에 적잖은 영향을 미칠 것으로 전망된다.

14일 부동산정보업체 (주)부동산써브에 따르면 전국 미분양주택은 지난 2003년 3월 2만3천568가구에서 2007년12월 11만2254가구로 8만8686가구가 증가한 것으로 조사됐다. 지역별로는 수도권이 1만3313가구 증가했으며, 5대광역시 3만5227가구, 충청권 1만2647가구, 기타지방 2만7499가구가 증가했다.

◆ 2003년 3월~2004년 12월-미분양 전국 일제히 증가

참여정부 출범이후 부동산시장안정을 위한 부동산가격안정대책(03년5월23일 - 분양권 전매제한부활, 1순위 제한 및 재당첨 제한 부활, 수도권투기과열지구 지정 등), 부동산시장 안정대책(03년 9월5일 - 재건축 아파트 조합원 지분 전매제한, 재건축 중소형 60% 의무화, 1가구1주택 비과세 요건 강화 등), 주택시장 안정종합대책(03년 10월29일 - 투기지역 LTV 40%강화, 종합부동산세도입 등) 등이 발표된 시기이다.

미분양주택은 수도권이 1311가구에서 1만5458가구로, 5대광역시는 5967가구에서 1만8785가구로, 충청권은 4497가구에서 1만4367가구로, 기타지방은 1만1793가구에서 2만523가구로 증가했다. 전반적으로 전국 모든 지역에서 미분양 주택이 증가했다.

◆ 2006년-수도권 미분양 빠르게 소진

지난 2006년 한 해 동안은 미분양주택도 양극화를 보였다. 수도권은 각종 신도시 개발 및 공급이 부동산가격 급등과 맞물려 미분양 주택도 빠르게 소진된 반면, 지방은 여전히 미분양이 증가한 해였다. 특히 경기ㆍ인천은 두 번에 걸친 판교분양(3월, 8월) 및 각종 수도권 택지지구 개발소식으로 경기도는 미분양주택이 1만472가구에서 3769가구로, 인천은 1196가구에서 426가구로 감소했다.

정부는 2005년 8.31대책에서 강남 및 분당을 시작으로 수도권 남부까지 집값상승세가 확산된다고 판단, 수도권 신규택지 공급계획을 발표했다. 이 시기 개발 진행 중이던 기존 택지지구 주변 확대 개발은 물론, 김포신도시, 양주옥정 지구 등 4~5개 지구추진 소식을 전했으며, 인천 청라지구 및 판교 중대형 공급물량 확대, 향후 수도권 공공택지 내 중대형 비율 40% -> 50% 제고를 밝혔고 이상의 조치에도 불구하고 택지가 부족하면 추가대책을 마련한다고 밝혔다.

또 이미 용인흥덕, 화성동탄, 김포양촌, 남양주별내 등 수도권 내 대규모 택지지구 물량 공급이 예정돼 수도권에 개발호재가 쏟아졌다.

◆ 2007년-1.11대책 분양가상한제, 청약가점제 발표 후 증가세로 전환

지난해에는 정부의 1.11대책여파로 인천만 미분양이 소폭 감소했을 뿐, 전국 모든 지역에서 다시 미분양이 급증한 시기였다. 특히 청약가점제도 및 분양가상한제 민간택지 확대 시행 발표는 무주택서민들에게 향후 저렴한 주택을 예전보다 유리하게(가점제로인해) 분양받을 수 있다는 기대감을 높이면서 철저히 유망단지에만 청약하는 청약쏠림현상을 발생케 했다.

이에 따라 지난해에는 전국미분양주택이 11월말 10만 가구를 넘어 12월에는 11만 가구를 돌파해 지난 98년 IMF수준으로 미분양물량이 쌓였다.

참여정부 출범이후 전국 미분양주택이 급증해 다시 IMF시절 수준으로 물량이 쌓이고 있다. 상황이 악화되자 지난 해 9월 미분양대책 등이 발표됐으나 1년 넘게 소강상태를 보이고 있는 분양시장이 활성화될 분위기를 보이지 않고 있을뿐더러, 오히려 분양가상한제를 피하기 위한 물량공세가 이어지면서 미분양 상태가 더 악화되고 있다.

이에 따라 시장원리를 강조하는 이명박 정부가 새로운 미분양 대책을 발표할지, 시장원리에 맡길지 귀추가 주목된다.