[임대등록 활성화] Q&A “4년 임대도 8년 임대로 변경 가능…전대도 할 수 있어”

국토교통부, 기획재정부, 보건복지부 등 관계 부처는 자발적인 주택임대사업자 등록을 유도하기 위한 인센티브를 담은 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 13일 발표했다. 구체적인 내용을 질의응답으로 정리했다.

△임대주택 등록 활성화 방안이 시행될 때 효과는?

- 세입자 입장에서는 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택이 크게 늘어 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주할 수 있게 된다. 집주인 입장에서는 임대주택 등록으로 2019년부터 예정된 연 2000만 원 이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담을 대폭 감면받을 수 있다. 사회 전체적으로 등록임대주택을 활용, 서민 주거안정을 강화함으로써 공공임대주택 공급에 드는 비용을 절감할 수 있다. 또한 전월세 시장과 집값 안정 효과도 기대된다.

△등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있나? 중도 매각 시 불이익은?

-원칙적으로 등록 임대주택은 임대 의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각 시 과태료(주택당 최대 1000만 원)가 부과된다. 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게 양도할 수 있다. 양도허가를 받은 경우에도 일반인에게 양도 가능하다. 임대사업자가 2년 연속 적자, 2년 연속 부(負)의 영업 현금 흐름, 재개발·재건축 등의 경제적 사정이 발생할 때 지자체에 양도허가 신청이 가능하다.

△4년 단기임대 등록 후 8년 장기임대로 변경할 수 있나?

-그동안에는 임대사업자 등록 시 처음에 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경하는 것이 불가능했으나 지난 9월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정으로 임대 의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대 의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경할 수 있게 됐다. 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받는다.

△등록 임대주택에 대한 임대료 인상 제한선은?

-등록임대주택은 임대의무 기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한돼 사실상 전월세상한제 도입 효과가 생긴다. 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료 증액을 청구하는 경우 연 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해 지자체가 조정에 나설 수 있다. 내년 중 임대료 증액의 적정성 여부를 판단하는 기준을 개발해 지자체에 제공할 계획이다.

△임대주택의 전대가 가능한지?

-임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다. 다만 임차인이 사업자와 협의 없이 무단으로 양도·전대할 경우 임대차 계약 해지 사유에 해당힐 수 있다.

△임대사업자 등록을 하면 세제, 건강보험료 혜택은 모든 주택이 적용받는지?

-국세와 지방세 감면은 주택 유형과 규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면 폭에 차등이 있다. 건보료는 연 2000만 원 이하의 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면할 예정이다.

(자료=국토교통부)

△현재 소득세가 비과세되는 2000만 원 이하 주택임대소득의 과세 시점은?

-2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 매겨진다. 따라서 내년 말일 이전 임대차 계약을 한 경우에도 2019년 1월 1일 이후 계약기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상에 해당한다.

△주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인지?

부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세 대상에 해당하고 보증금은 비과세다. 다만 기준시가 9억 원 이하 주택의 월세 소득은 비과세되고 주택가액이 9억 원을 초과하는 경우만 과세대상에 해당한다. 부부합산 2주택 소유자도 월세 소득만 과세대상에 해당하고 보증금은 비과세다.

부부합산 3주택 이상 소유자는 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해 과세한다. 간주임대료는 계산 시 소형주택(전용면적 60㎡ , 기준시가 3억 원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억 원까지는 과세대상에서 제외한다. 이에 따라 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우 임대사업자로 등록 시 보증금의 합계가 16억8000만 원, 미등록 시 11억3000만 원 이상인 경우에만 과세대상이 된다.

△2000만 원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록 시 건보료 감면을 받을 수 있는지?

-2000만 원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과돼 임대 등록 시에도 보험료 감면은 없다. 다만 2000만 원 초과 임대소득자도 등록할 때 소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 적용받을 수 있다.

△양도세, 종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는?

-2018년 4월 1일 이후에는 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해 8년 임대주택으로 등록해 8년 이상 임대해야 한다. 다만 이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 2018년 3월 31일까지 신규등록할 때는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.