주택공급 ‘영끌’해도 20만호…민간 재개발ㆍ재건축 막는 배경은

초기 집값 상승 우려에 정치적 판단 무게…전문가들 "공공ㆍ민간 투트랙 공급해야"

▲정세균 국무총리(앞줄 가운데)와 김현미 국토부 장관(앞줄 오른쪽)이 21일 오후 서울 용산공원에서 열린 '함께 그리는 용산공원 부분개방 행사'에서 전시물을 관람하고 있다. (사진제공=국토교통부)

정부와 여당이 조만간 발표하는 수도권 주택 공급 대책에는 용적률 상향과 국공립 시설부지 및 자투리땅 활용 방안 등이 담길 것으로 보인다. 하지만 서울과 수도권에 남은 부지 중 대규모 단지가 들어설 곳이 마땅치 않아 정부 주도만으론 한계가 있다는 지적이다. 업계에서는 민간 재개발과 재건축 규제를 완화해 물량을 풀어야 한다는 목소리가 커진다.

23일 정관계에 따르면 당정은 이달 말 발표할 예정인 수도권 주택 공급 대책을 앞두고 공급 물량을 최대한 늘리는 데 주력하고 있다.

앞서 정부는 서울에 주택 7만 가구를 공급하겠다고 지난 5월 발표한 바 있다. 이번에 나올 대책에서는 약 13만 가구를 추가하면서 수도권 일대에 총 20만 가구 규모의 공급을 제시할 전망이다.

이를 위한 택지로는 태릉골프장과 육군사관학교 부지 164만㎡가 우선 꼽힌다. 해당 부지와 맞닿은 경기 ‘구리갈매역세권’(담터지구) 사업까지 더하면 서울 노원구 일대에 5만 가구 규모의 공급이 가능해진다.

서울의 준공업지역도 부지를 추가할 수 있는 검토 대상으로 거론된다. 공장과 시설 등이 노후화된 서울의 준공업지역은 영등포구와 구로구, 금천구 등 7개 자치구에 20㎢가량이 있다.

이와 함께 정부는 국공립 시설부지와 수도권에 남은 자투리땅을 면밀히 재점검해 집을 지을 수 있는 공간을 최대한 확보할 계획이다.

용적률 거래제 도입과 노후화된 임대아파트 용적률 상향도 이번 대책에 포함될 전망이다. 임대아파트 용도를 현행 일반주거 2·3종에서 준주거 용도로 상향 조정하면, 현재 140% 수준인 용적률이 400%로 올라 5만 가구 추가 공급이 가능해진다.

정부는 7‧10 부동산 대책에서 공급 방안으로 △도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시 주변 유휴부지‧도시 내 국가시설 부지 등 신규 택지 추가 발굴 △공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시 규제 완화 △도심 내 공실 상가‧오피스 활용 등 5가지 방식을 제시한 바 있다.

7‧10 대책 발표에서 김현미 국토교통부 장관은 “재건축 규제 완화는 현재로서는 생각하지 않는다”고 말했다.

업계에서는 정부가 주도하는 방법으로만 주택 공급을 늘리는 것은 무리가 있기 때문에, 민간의 재건축·재개발 규제를 풀고 시장에 맡겨야 한다고 지적한다. 가용한 수단과 부지를 총동원해도 20만 가구 수준이 한계인만큼, 민간 부문에서 물량을 획기적으로 늘려 지속적인 공급 시그널을 통한 집값 안정화를 이뤄야 한다는 것이다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “정부에서 지금 얘기하는 군부대나 국공립 부지는 영구임대주택을 지어서 주거 취약계층에 공급해야 한다”며 “그러면 민간 택지는 재개발, 재건축 용적률을 극대화시켜 아파트를 높게 지을 수 있게 해야 한다”고 강조했다.

서 교수는 “대신 용적률을 올린만큼 건폐율을 낮춰서 남은 면적을 공원이나 도로 용지로 확보해 시민 공간으로 돌려주는 정책을 가져가야 된다”면서 “정부가 재개발ㆍ재건축을 투기의 온상으로 보고 현장의 목소리를 반영하지 않는데, 수요가 있는 곳에 공급이 이뤄지도록 공공과 민간의 투트랙 방향 전환이 필요하다”고 지적했다.

익명을 원한 한 부동산 전문가는 “민간 재개발ㆍ재건축 규제 완화는 중장기적으로 보면 지속적인 물량 공급 신호로 집값 안정에 큰 도움을 줄 것”이라면서도 “하지만 규제 완화 및 개발 이익 증대 기대감에 초기엔 집값이 올라가기 때문에 현 정부가 집권하는 동안에는 풀지 않을 것 같다”고 말했다.