대출규제 완화… “서울 아파트 자산가치 높이고, 지방은 낮춰”

한은, 자산으로서 우리나라 주택시장 특징 및 시사점 보고서

(한국은행)

주택담보대출비율(LTV) 상향조정 등 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 상승시키고, 지방 아파트 자산가치는 하락시키는 것으로 나타났다.

대출 규제 완화 등 수요측면보다 일관적인 주택 공급 정책이 집값 안정에 효과적이라는 분석이다.

한국은행이 23일 발표한 ‘자산으로서 우리나라 주택시장 특징 및 시사점’ 보고서에 따르면 LTV를 상향하는 대출 규제를 완화하면 서울 지역 아파트의 자산가치 반응은 일정 기간 0 이상(+)을 유지하며 오른 것으로 나타났다. 반면 지방 지역 아파트의 자산 가치는 0 이하(-)에서 움직이며 하락했다.

보고서는 "대출규제가 완화되는 경우 서울지역 아파트의 구입여건이 개선되면서 서울 주택의 수요는 증가하지만, 자산으로서 대체관계에 있는 지방 아파트의 수요는 감소하기 때문으로 해석된다"고 밝혔다.

보고서는 주택의 자산가치를 매매가격에서 주거서비스의 가치를 차감해 평가했다. 주거서비스 가치는 전세가격, 월세가격, 구조모형을 이용해 추정한 내재가치 등으로 정의했다.

우리나라 주택은 주요국 및 여타 자산과 비교해 상대적으로 변동성은 낮고 가격 상승률은 높은 것으로 나타났다.

지역별로는 서울, 유형별로는 아파트에서 변동성 대비 가격 상승률이 높았다. 서울 지역 아파트의 경우 재건축을 통한 시세차익 가능성이 커 자산(가치저장, 저축수단)으로 유리한 조건을 갖췄다.

OECD 회원국과 비교해 한국은 아파트 비중이 37개국 중 1위를 차지했으며 단독주택에 비해 구조 및 입지의 동질성이 높고 매물이 풍부한 것이 특징이다. 반면 우리나라 주택 재고는 34개국 중 27위를 차지했으며 자가보유비중(33위)도 주요국에 비해 낮았다.

보고서는 주택시장을 안정시키기 위해선 일관적인 주택공급 정책이 필요하다고 결론 내렸다.

주택공급 증가는 지역과 주택 유형에 관계없이 주택의 자산가치를 하락시키는 것으로 나타난 데 따른 것이다. 특히 비슷한 유형의 주택보다는 각각 특색있는 주택의 공급을 늘려야 한다고 제안했다.

보고서는 "공급 규모, 분양 가격 등 양적인 측면뿐만 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 두고 내구재(주거 서비스)로서 특징이 중요한 요인이 되도록 해야 한다"며 "이를 위해선 주택의 다양성을 높이고 내구재로서의 중요도를 키우면 선호 지역이 다양화하고 자산가치도 안정화될 수 있다"고 설명했다.

그러면서 "그동안은 똑같은 형태의 주택이 공급되다 보니 동질성을 높아져 소비재보다는 자산으로서의 성격이 강해진 측면이 있다"며 "주택시장의 다양성을 확보할 수 있는 공급정책을 모색할 필요가 있다"고 설명했다.

아울러 "수요자와의 소통을 강화해 공급 계획을 시기, 지역, 주택유형별로 이해하기 쉽게 공표하고, 장기적으로는 소비자의 선호, 수요 등 여건 변화에 따라 공급계획의 변동과 그 원인을 상세히 알리는 것도 정책의 신뢰성을 높이는 데 기여할 것"이라고 덧붙였다.