[기획-지방 미분양](3)알짜 미분양 선별 전략

미분양 원인파악은 필수, 과도한 기대 ‘타워팰리스의 추억’은 버려야

건설사의 파격적인 분양조건에도 미분양 아파트는 왠지 찜찜하기 마련이다. 그러나 ‘밀집 모자는 겨울에 사라’는 말처럼 아무도 눈 여겨 보지 않을 때 진흙 속 진주를 골라내야 높은 수익률을 올리는 것도 가능하다.

천덕꾸러기 신세에서 화려한 백조로 변신할 알짜 미분양 단지 선별 방법을 알아본다.

▶미분양의 원인을 파악하라 = 관심을 갖고 있는 단지라면 우선 미분양의 이유를 파악해보자. 미분양 아파트는 교통여건이 좋지 않거나 주변에 혐오시설이 있는 경우, 나홀로 단지와 같은 약점을 가진 경우가 대부분이다. 그리고 이런 아파트라면 발전 가능성이 높지 않은 이상 발길을 돌리는 게 좋다.

그러나 분양 당시 경기가 좋지 않았거나 한꺼번에 많은 가구가 쏟아지면서 일시적으로 미분양이 발생하는 경우라면 사정이 다르다.

이들 단지는 경기가 다시 살아나거나 적체돼 있던 물량이 모두 해소되면 가격 상승에 탄력이 붙는다. 해당 단지를 직접 찾아 주변 환경, 교통여건, 교육시설 등 가격 상승을 가로막는 요인이 있는지를 우선 점검하고 미분양의 원인을 파악하는 눈을 길러보자.

▲대단지는 '썩어도 준치' = 뚜렷한 개발호재를 찾을 수 없다면 대단지 아파트를 우선적으로 고려해보자. 단지 규모가 클수록 학교, 쇼핑시설, 관공서 등의 편의시설이 두루 갖춰져 주거여건이 좋다.

특히 1000가구 이상 대단지라면 랜드마크 아파트로 발돋움해 지역 아파트 가격을 선도할 가능성이 높다.

▲미계약 물량을 잡아라 = 분양 당시 높은 경쟁률을 기록했지만 실제 계약 과정에서 자금을 마련하지 못하거나 개인적인 사정에 의해 미분양 물량이 발생하는 경우가 있다.

따라서 관심이 가는 단지가 있다면 발품을 팔아 직접 물량을 확인하는 노력을 기울여보자. 운만 좋다면 청약통장을 쓰지 않고도 알짜 단지를 거머쥐는 행운을 누릴 수 있다.

▲금융 혜택을 최대한 활용하라 = 건설사에서는 미분양 물량을 털기 위해 각종 금융 혜택을 제시하는 경우가 많다.

초기 자금이 줄어들수록 투자수익률은 그만큼 올라가므로 수요자 입장에서는 이들 금융 혜택을 적극 활용하는 지혜가 필요하다.

금융혜택으로는 ‘중도금 무이자’나 ‘이자 후불제’가 가장 많이 활용된다. 건설사에서 중도금 대출 이자를 대신 내주는 ‘중도금 무이자’ 혜택은 이자액만큼 분양가가 줄어드는 효과를 볼 수 있다.

반면 이자 후불제의 경우 초기 비용은 줄지만 입주 시점에 대출기간 동안 발생한 모든 이자를 납부해야 해 결과적으로 부담이 더 커지게 된다. 이밖에 새시나 바닥 무료 설치, 가전제품 제공 등의 혜택을 주는 경우도 있으니 꼼꼼히 확인해 보자.

▲서두를수록 좋은 물건을 고를 수 있다 = 추첨을 통해 동?호수를 배정하는 분양과 달리 미분양 아파트는 남아 있는 물량 중 본인이 원하는 동과 층을 선택할 수 있다.

따라서 관심 단지에 미분양이 발생했다면 서둘러 발품을 팔아 우량 물건을 선점하자. 대기자 명단에 이름을 올려 계약 순서에서 우선권을 확보하는 것도 좋은 방법이다.

▲큰 기대감은 버려라 = 미분양을 매입할 경우 가장 주의해야 할 부분은 바로 ‘대박의 꿈’이다. 서울의 경우 지난 2000년 대규모 미분양이 났던 도곡동 타워팰리스와 재분양 끝에 다 털 수 있었던 삼성동 아이파크를 예로 들며 잘 고른 미분양이 대박이 안겨 준 예가 있다.

하지만 이는 IMF시기처럼 주택공급이 부족한 상황에서 외부적인 경기 불안이 호재를 안겨주는 때만 가능하며, 일반적인 주택시장에서 이런 행운을 기대하긴 어렵다는 점은 잘 감안해야 한다.

특히 지방 미분양 시장과 같은 경우에는 더욱 그렇다. 즉 ‘타워팰리스의 추억’은 이제 버리고 건실한 미분양을 찾는데 주력해야 한다