미국 부동산투자, 위기에서 해법 찾는다

시장상황 여전히 불안, 바닥 접근론은 실날같은 희망

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전 세계 부동산 시장이 동시다발적인 위기에 빠졌다. 해외 부동산 투자가 그만큼 더 까다로워지고 있는 상황이다. 미국을 시작으로 호주, 말레이시아, 필리핀 등 전통적인 부동산 투자 지역 역시 뚜렷한 전망을 하기 어렵다. 하지만 이런 상황 속에서도 여전히 해외부동산 투자는 이뤄지고 있다. 리스크는 물론 작지 않지만 그만큼 메리트 역시 크기 때문이다. 미국 시장을 중심으로 해외부동산시장의 현재 모습을 살펴본다

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지난해 6월 한국에서는 해외부동산 투자를 위한 송금액 제한 자율화가 이뤄졌다. 한국 투자자들의 미국, 캐나다, 호주, 동남아 부동산 시장 투자가 활기를 띨 것으로 예상됐다.

하지만 미국의 부동산시장은 말그대로 빈사 상태에 놓였다. 글로벌 금융위기의 주범인 서브프라임 모기지 부실의 근본 이유가 바로 미국 부동산시장의 불황이다. 부동산 불황은 금융 불황을 낳았고, 금융 불황은 부동산 불황을 더욱 장기화하고 있는 상황이다.

미국 부동산시장에 대한 국내 시장의 시각은 불안을 넘어 '혐오' 상태에 이르고 있다. 미국의 연간 주택 가격 상승률을 살펴보면 1950년대 이후를 기준으로 경제 공황이나 다른 금융위기 때 마다 주택가격이 하락세를 보이기는 했지만 미국 부동산 시장은 연 평균 약 5%의 주택 가격 상승을 유지해왔다.

하지만 2008년 현재 미국 주택 가격은 미국 부동산 역사상 최초로 마이너스 성장률을 보이고 있다.

한마디로 말해 주택 가격이 전례 없는 폭락세를 보이며 바닥을 향해 곤두박질 쳤다는 것이다. 미국의 경우 전체 주택 가격의 10~20% 정도만 '다운페이먼트'로 지불하면 주택 구매가 가능했다.

나머지 80~90%는 대출을 받아 채울 수 있었다. 이것이 일반적인 상황이었다. 이것이 금리상승과 부동산가격 폭락이 곧장 서브프라임모기지 부실로 직결되는 요소가 된 것이다.

모기지 연체율이 상승하면서 모기지 업체 및 은행들의 대출 조건이 까다로워지고 이자율도 높아졌다. 그만큼 주택 실수요자들의 대출이 어려워졌으며, 거래는 위축될 수 밖에 없었다.

▲용기 있는 자가 ‘美’를 얻는다(?)

그렇다면 올해 미국 부동산시장의 모습은 어떨까? 이에 대해 미국 현장 중개인들은 여전히 부정적인 답을 내놓고 있다. 상반기까지는 별다른 기대를 걸기 어려우며 하반기도 본격적인 반등이 일어나긴 어려울 것이란 게 이들의 이야기다.

모기지은행협회(MBA)는 "2009년 상반기까지 주거용 투자는 더 하락할 것으로 예상한다"며 "주택공급초과와 줄어든 수요때문"이라고 말했다. 2009년 말까지 실업률은 7.7%까지 증가해 2010년 상반기까지 지속돼 국민소득도 0.1% 상승을 예측했다.

30년 고정이자율은 6%아래서 완만하게 하락세를 유지하면서 주택구입을 촉진해 올해 기존주택판매는 3%정도 소폭 상승하고 2010년 6%까지 증가할 것으로 내다봤다. 반면 신규주택판매는 12% 정도 하락할 것으로 예측했다.

중간주택 판매가격은 3~4% 더 하락하며 전국 평균 주택가격은 2009년 내내 하락세를 지속할 것으로 내다봤다.

2008년 주택구입 총액은 9120억달러였으며 2009년에는 이보다 2% 정도 상승할 것이라고 예측했다. 융자기준 강화 및 집값 하락 등의 요인으로 2009년 재융자는 23% 하락할 것으로 점쳤다.

하지만 리모델링 분야는 그렇게 어둡지만은 않다. 미국 전국주택건설협회(NAHB)는 "차압매물이 증가에 따른 수리 증가나 기존주택 리모델링으로 올해는 2006년 수준으로 꽤 안정적인 수준을 유지할 것"이라며 "주택재고가 증가하면 리모델링에 대한 수요도 증가할 것"으로 전망했다

신규주택건축 리모델링 등 총 주거용 고정투자는 17% 하락할 것으로 예상했다.

한편 신규 단독주택 판매가 2009년초에는 활기띨 것으로 예측했다. 단독주택 판매는 2008년 4분기 45만채에서 올해는 60만채가 증가할 것으로 내다봤다. 신규주택 건설은 올해 상반기는 74만채 83만5000채까지 성장을 예측했다.