강남에 소형주택 지으면 누가 살까?

개포주공 1단지 매매가 6억8000만원 vs 전셋값 8500만원…세입자 매입은 불가능 강남 재건축 매매가격, 전세가격의 최대 11배 차이…세입자는 임대주택만 입주 가능할 듯

서울 재건축 단지에 소형주택 50%까지 확대키로 하는 방안의 실효성에 의문이 제기됐다. 소형주택 확대는 원주민 재 입주율을 늘리기 위한 대책으로 알려지고 있다. 하지만 강남 재건축 단지 내 소형주택은 전세가격에 비해 매매가격이 비싸기 때문에 재입주가 쉽지 않다는 목소리다.

22일 국토해양부와 부동산1번지에 따르면 강남 3구 재건축 단지의 매매가격과 전세가격의 차이가 5배~10배에 달한다. 현 세입자들이 강남 3구의 주택을 구입하려면 많은 비용을 지불해야 한다.

이런 가운데 서울시의 소형주택 50% 확대 방안이 논쟁의 한가운데 서 있다. 이번 논란은 지난 9일 서울시 도시계획위원회 소위원회가 개포지구 재건축계획안에 “기존 소형주택의 절반 이상을 재건축 후에도 유지하라”고 보류 판정을 내린 후 불거졌다.

이어 지난 14일 서울시 이건기 주택정책실장이 ‘2012 서민주거 안정화 대책’을 발표하면서 재확인됐다. 이 실장은 이날 “세입자를 포함해 현재 거주중인 원주민들이 다시 입주할 수 있도록 기존 소형주택의 50%는 그 수를 확보해야 한다”고 말했기 때문이다.

다음날 강남구청은 개포주공1단지 조합이 작성한 ‘정비구역 지정을 위한 정비계획안’을 서울시에 제출했다. 재건축으로 6340가구를 짓고 이중 전용 60㎡ 이하 소형주택은 20.2%인 1282가구다. 60~85㎡는 2530가구, 85㎡ 초과는 2528가구 등이다.

개포주공 1단지는 지난 1982년 준공됐으며 5040가구로서 전용 36㎡에서 59㎡의 소형주택 위주로 구성됐다. 소형주택 공급 확대 정책에 직격탄을 맞을 것으로 예상되는 가운데 이곳 세입자들이 집을 구입하기도 쉽지 않다.

국토부에 신고된 실거래가에 따르면 지난 1월 개포주공 1단지 전용 41.98㎡의 매매가는 6억8000만원이다. 전용 50.38㎡는 7억8000만원, 58.08㎡는 9억원에 거래됐다. 반면 개포주공 1단지의 전셋값은 지난해 12월 기준으로 41.98㎡은 8500만원, 50.38㎡는 1억2000만원, 58.08㎡는 1억4000만원을 기록했다.

개포주공 1단지의 매매가를 보면 41.98㎡가 전세가격의 8배, 50.38㎡는 6.5배, 58.08㎡는 6.4배가 된다. 현재 세입자라면 많은 자금을 모아 놓고 있어야 매입할 수 있게 된다.

지난해 12월 2종에서 3종으로 종상향이 확정돼 거래가 활기를 띠고 있는 송파구 가락시영 1차도 마찬가지다. 이 아파트의 실거래가는 지난 12월 말 기준으로 전용 40.09㎡가 5억500만원이다. 45.12㎡는 5억9000만원, 51.4㎡는 5억5000만~6억2500만원 등이다. 반면 전세가격은 전용 40.09㎡가 5000만~8000만원, 45.12㎡는 5500만~8000만원, 51.4㎡는 9000만원이다.

가락시영 1차의 매매가격이 전세가격에 비해 40.09㎡는 6.3~10.1배, 45.12㎡는 7.4~11.8배, 51.4㎡은 6.9배나 높은 상태다.

부동산1번지 채훈식 실장은 “소형주택이 확대 방안으로 인해 단기적으로 실망매물이 나오면서 매매가격은 하락할 것“이라며 ”하지만 장기적으로 재건축추진이 지연되면서 공급부족 현상이 발생해 전셋값은 상승할 가능성이 높다“고 말했다.

그는 “세입자가 강남에서 집을 구입하기는 힘들 것”이라며 “세입자들은 임대주택에 입주가 가능하겠지만 그것도 (경쟁률이 높아) 쉽지 않을 것”이라고 덧붙였다.