양도세 중과---다주택자들 어쩌나

침체기에는 임대 사업자가 불리

『최영진 대기자의 현안진단』

이달부터 다주택자에 대한 양도소득세가 강화된다. 집을 2채 이상 갖고 있는 사람은 1가구를 제외한 다른 주택의 양도 차익에 대해서는 별도의 가산세 10~20% 포인트 붙는다. 기존 양도세에다 2주택자는 10% 포인트, 3주택 이상은 20% 포인트가 더해진다.

기본 세율 6~42%에다 10~20% 포인트를 합한 세율이 적용된다는 소리다. 이는 3주택자의 경우 양도세가 최고 62%로 늘어날 수 있다는 뜻이다. 이렇게 되면 양도차익이 3억 원일 경우 절반을 세금으로 납부해야 한다.

단기간에 큰 이득을 냈다면 몰라도 5~6년 보유한 사람은 그동안의 재산세 등을 감안하면 이득이 별로 없을 수도 있다.

그래서 앞으로 다주택자의 고민은 깊어질 수밖에 없다. 임대주택으로 등록을 할 것이냐 아니면 장기 보유 전략으로 갈 것인가를 놓고 나름의 셈을 하고 있을지 모른다. 공시가격 6억 원이 안되는 주택이야 3월 말까지 임대주택 등록을 했을 경우 취득세·재산세 등의 혜택을 볼 여지가 있지만 고가 주택은 상황이 다르다. 8년 이상 장기임대를 하는 준공공 임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제 말고는 혜택이 별로 없다. 8년 임대한 뒤 팔면 양도 차익에서 70%를 장기보유특별공제 명목으로 빼주고 30%에 대해서만 세금을 매긴다. 집값이 많이 오를 때는 엄청난 혜택이다.

그렇지 않겠는가. 임대 등록을 하지 않고 기존 대로 그냥 보유할 경우 최고 양도 차익의 62%를 세금으로 내야 하는 것과 비교하면 그렇다.

그런데도 미등록자로 남겠다는 사람은 무슨 속셈일까.

어쩌면 앞으로 정권이 바뀌면 주택 관련 세제도 개정될 것이라고 기대하고 있다는 측면도 생각할 있다. 아니면 임대주택 사업자에게 부여되는 연 5%의 임대료 인상 제한이 마음에 걸려서 그런지 모른다.

정권 교체 관련 사항은 그렇다고 치고 임대료 인상 제한을 감안한 셈법은 세심하게 들여다볼 필요가 있다.

전·월세 가격이 팍팍 뛰는 시기에는 임대 사업자가 불리한 측면이 강하다. 전세가격 3억 원 아파트를 임대주택으로 등록할 경우 다음 계약 때 1500만 원 밖에 못 올리지만 일반은 시세대로 인상할 수 있다. 만약에 전세가 시세가 4억 원이라면 임대주택과 인상액 차이는 8500만 원이나 된다. 적지 않은 금액이다.

결국 자금을 어떻게 활용하느냐가 관건이다. 이 돈을 다른 곳에 투자해서 중과되는 양도세 이상 수익을 낼 수 있다고 판단하는 사람이면 8년간 임대료 통제를 받는 임대주택으로 등록할 필요가 없다. 특히 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지는 서울 외곽 신도시 같은 곳은 임대 사업자 등록을 머뭇거릴 가능성이 많다. 이른 지역은 초기 임대료가 너무 낮아 이를 기준으로 임대 사업자로 등록할 경우 나중 일반 시세와 격차가 너무 벌어지기 때문이다. 신도시의 경우 초창기 전세가와 2년 후 전세가는 1억~2억 원이 차이 나기도 한다. 물론 먼저 임대를 하고 임대주택으로 등록했을 때는 다음 번 계약 때의 임대료를 기준으로 삼도록 돼 있어 별 손해는 없다.

주택경기 침체기에는 계산이 좀 복잡해진다. 이때는 집값은 별로 오르지 않는데 반해 전·월세 가격은 크게 뛰는 경우가 적지 않다. 이렇게 되면 임대 사업자는 임대료를 시세대로 받지 못한다. 집값도 별로 오르지 않는다. 오른 게 없으면 임대 사업자에게 최대 이점인 양도세 혜택은 별 의미가 없어 임대 등록을 할 이유가 사라진다.

바꿔 말하면 임대 사업자 등록을 하지 않는 편이 유리하다는 소리다. 집값은 안 오르는데 임대료를 시세대로 못 받는다면 누가 임대 사업자가 되려고 하겠는가.

앞으로의 시장 전망은 정부의 강력한 규제로 인해 침체가 불가피하다. 지방은 너무 가라앉는 상황이다.

가장 예민한 서울도 이달 들어 상승 폭이 확 꺾였다. 이런 추세라면 조만간 하락 국면으로 접어들 게 뻔하다. 임대 사업자에게는 달갑지 않는 분위기다.

임대주택 등록을 놓고 저울질하는 다주택자의 향후 거취가 주목된다