[임대차법 Q&A] “세입자 동의 없인 전월세 5% 못올려”

국토부, ‘주택임대차보호법 해설서’ 발간…“혼란 가중” 우려

▲서울 송파구 한 아파트 단지내 상가에 있는 부동산 중개업소 벽에 부동산 매물 시세표가 붙어 있다. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

국토교통부가 주택임대차보호법 해석을 내놓으면서 '집주인은 세입자의 동의 없이는 전월세 임대료 인상이 불가능하다'고 명시해 논란이 예상된다.

정부는 임대차보호법 시행 관련 민원 대응을 위해 오는 28일 ‘주택임대차보호법 해설서’를 발간한다. 이에 앞서 정부는 주택임대차보호법 해설서 핵심 질의응답을 23일 발표했다.

해설서는 ‘임대인인 임대차 기간 동안 매년 임대료를 5%씩 올릴 수 있느냐’는 질문에 “그렇지 않다”고 명시했다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐이고 임차인은 이 요구에 반드시 응하지 않아도, 5%를 증액해줘야 하는 것도 아니라는 설명이다.

아울러 구체적인 임대료 인상 조건도 설명했다. 해설서는 “임대인이 임대료 증액을 요구하기 위해선 ‘현행 임대료가 임차주택에 대한 조세와 공과금, 그 밖의 부담 증감 등으로 올려야 하는 경우’에만 증액을 청구할 수 있다”고 밝혔다. 이런 조건에서도 무조건 ‘5% 증액’이 아니라 이를 증명해야만 증액을 청구할 수 있다고 단서를 달았다.

또 계약갱신 기간 산정 기준을 놓고도 임차인에게 유리한 해석을 내놨다. ‘묵시적 갱신도 갱신요구권 행사냐’는 질문에는 “묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않고, 갱신 이후에 계약갱신요구권을 별도로 행사할 수 있다”고 말했다.

또 ‘이미 4년 이상 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있느냐’는 질문에는 “이미 4년 이상 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있다”며 “연장 계약과 묵시적 갱신 등의 사유로 4년 이상 거주했더라도 권리 행사가 가능하다”고 했다.

이 밖에도 “계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없다”며 “구두와 문제메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남기는 것이 안전하다”고 했다. 하지만, 임대 계약 연장 시점에 묵시적 계약과 계약갱신요구권 행사 모두 가능해 명확한 기준 없이 해당 제도 행사 시점을 구분하긴 어렵다.

부동산 전문가들은 시장의 혼란과 임대차 관련 분쟁 증가를 우려했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “법과 현실의 괴리 사이에서 국민의 혼란을 가중시킬 것”이라며 “해설서 내용만 갖고 임대인과 임차인이 법 내용을 적용하면 양측의 분쟁을 유발할 수 있다”고 말했다.

한편 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등 임대차 2법은 지난달 말 국회를 통과해 곧장 시행됐다. 계약갱신청구권은 최대 4년의 계약 기간을 보장한다. 전월세 상한제는 최대 5% 이상 임대료를 올릴 수 없도록 했다.