부동산 규제 해제에 LTV완화까지…칼 빼든 정부, 미분양 공포 지울까?

금리 인상 부담에 집값 내림세도 지속…“시장 반등 어렵다”

정부가 부동산 경기 연착륙(부드러운 경기 하강)을 위한 부동산 규제 해제를 단행했다. 다만, 금융 긴축에서 시작한 부동산 경기 침체가 이어질 전망이어서 미분양 해소 등 시장 반등은 여의찮을 것이란 분석이 우세하다.

미국발 기준금리 인상 행보가 계속되면서 한국 기준금리도 내년 상반기까지 오를 전망이다. 주택담보대출 이자 부담도 덩달아 올라 일반 실수요자가 주택을 구매하긴 어렵다는 것이다.

10일 국토교통부는 이번 규제 해제 시점과 규모가 적절했다고 총평했다. 국토부 관계자는 “정부가 시장을 주시하다 적절한 시기에 규제 완화했다”며 “특히, (서울과 인접 4곳은) 진입 대기 수요가 많은 곳은 투기과열지구와 조정대상지역을 구분하기 쉽지 않아 분리해 해제하는 것이 어렵다”고 했다.

이번 조치로 전국에서 서울 전 지역과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 투기과열지구·조정대상지역 이중 규제지역으로 남게 됐다. 정부는 서울과 경기 핵심지 규제를 풀면, 정비사업장이 몰려있는 서울을 중심으로 집값이 급등할 것을 우려해 규제를 유지한 것으로 해석된다.

현행 규제지역 기준은 ‘집값 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역’(투기과열지구)이거나 ‘집값 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역’(조정대상지역)이다. 조정대상지역으로 지정되면 민영주택 재당첨 제한과 아파트 전매제한 강화, 주택담보비율(LTV) 제한 등이 적용된다. 여기에 투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도 금지와 LTV 추가 제한 등 더 강한 규정이 적용된다.

▲추경호(왼쪽) 부총리 겸 기획재정부 장관과 원희룡 국토교통부 장관이 10일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 부동산관계장관회의에 앞서 대화하고 있다. (신태현 기자 holjjak@)

이번 규제 해제 지역에 대거 포함된 경기지역을 중심으로 미분양 단지가 줄어들 것이란 전망도 나온다. 전매제한 해제와 LTV 확대 등으로 청약 실수요자는 물론, 투자자까지 끌어들일 수 있기 때문이다.

금융당국은 다음 달 1일부터 무주택자에 대한 LTV 규제는 50%로 일괄 적용한다. 서울 등 투기과열지구 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용된다. 규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 우대 대출 한도가 6억 원까지 늘어난다. 현행 최대한도는 4억 원이다.

다만, 금리 수준이 여전히 높은 데다 집값 내림세가 이어져 청약 심리가 되살아나긴 어렵다는 분석이 우세하다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “무순위 청약 시 거주지 요건이 폐지되고, 규제지역 해제로 청약과 관련된 규제가 완화되는 만큼 청약수요가 늘어날 수 있다”며 “다만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전해 대출받기가 쉽지 않고, 고금리로 이자 부담도 커져 매수심리가 단기간에 회복되기 어려울 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “내년 상반기까지 기준금리 추가 인상 가능성이 있고, 내년 경제성장률 전망치도 1% 수준에 머물 수 있어 매수자 처지에서는 매입 의지가 높지는 않을 것으로 보인다”고 했다.