[돈 버는 경매]‘꿈의 귀농’…농지 구입 후 용도 변경을

농지취득자격증명 발급 가능여부…경매에 참여하기 전 꼭 확인해야

# ‘저 푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고…’. 서울 노원구에 사는 노영탁(45)씨는 쾌적한 시골에 주말주택을 짓는 꿈을 갖고 있다.

최근 노씨는 지인으로부터 경매를 통해 전원주택 부지를 매입하면 시세대로 거래하는 것보다 훨씬 이득이라는 얘길 들었다.

노씨는 한달이 넘게 인터넷 검색과 현장답사를 반복한 끝에 마음에 쏙 드는 물건을 발겼했다.

강원도 춘천에 소재한 토지로 현재 밭으로 쓰이고 있었다. 마음에 걸리는 건 매각공고 상에 ‘농지취득자격증명원 제출’이라고 적혀 있다는 점. ‘이게 뭐지? 이 토지를 매입하려면 농지취득자격증명이 필요하다는 말 같은데, 나도 발급받을 수 있는 자격이 되는 걸까?’ 노씨는 이 토지에 입찰해도 될지 고민에 빠졌다.

전원주택 부지를 물색하다 보면 노씨처럼 전·답·과수원 등 농지로 사용 중인 토지가 눈에 들어올 때가 있다. 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 싸다. 따라서 입지가 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경한 후 집을 지으면 비용을 줄일 수 있다. 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을 만한 농지를 취득한다면 그야말로 일석이조인 셈이다. 다만, 이를 위해선 철저한 준비가 필요하다.

◇ 기한내 농취증 미제출시 보증금 잃을 수도 = 우선, 농사 경험이 없는 자가 농지를 취득하려면 농지취득자격증명(이하 농취증)을 발급받아야 한다.(‘임야’는 해당 안됨) 이는 매수인의 농민 여부, 자경 여부 및 소유상한 등을 심사해 적격 농민에게만 농지의 매입을 허용함으로써 투기 목적의 농지매입을 막고자 만들어진 제도이다.

농취증은 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 신청해서 발급받을 수 있다. 위장 취득 혹은 투기 목적이 아니라면 그리 까다롭지 않게 농지취득자격증명 발급을 받을 수 있다. 단, 일정 자격에 부합하지 않을 경우 발급이 거절될 수 있기 때문에 “미리 해당 농지에 대해 농취증을 발급받을 수 있는지 확인을 한 다음에 경매에 참여해야 한다”고 전문가들은 말한다.

경매로 농지를 낙찰받았다면 매각기일로부터 1주일인 매각결정기일까지 농취증을 제출해야 하며, 기한 내 미제출 시 매각이 불허가 되고 보증금이 몰수될 수 있다. 보증금 몰수 여부는 법원마다 차이가 있으므로 이 또한 입찰 전에 확인해두는 것이 좋다.

농취증을 발급받는 순서는 다음과 같다. 우선 최고가매수인으로 낙찰되면 법원에서 최고가매수신고인 증명서를 발급 받는다. 그런 다음 농지 소재지 관서에 농지취득자격증명의 발급 신청을 한다. 이 때 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서(주말농장 용도는 제외)를 함께 제출한다. 관서는 농지취득자격심사를 해서 신청 후 4일 이내에 농지취득자격증명을 발급하며, 낙찰자는 매각결정기일 이전까지 발급받은 농취증을 법원에 제출하면 된다.

주의할 것은 발급만이 능사가 아니라는 점이다. 제출한 농업경영계획서와 달리 농사를 짓지 않고 타인에게 임대를 하거나 흉경하면 강제매각 처분을 당할 수 있음에 유의해야 한다.

◇ 1000㎡ 미만 농지 취득은 ‘수월’ = ‘전문적으로 농사를 지을 생각이 없는데 농업경영계획서까지 내라니…” 도시에서 살아온 일반인이라면 누구나 막막할 것이다. 그러나 크게 걱정하지 않아도 된다.

세대별로 1000㎡(302.5평) 미만에 한해 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있기 때문이다. 이 경우는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 된다.

특히 노씨처럼 전원주택에 상주하지 않고 가끔씩 들러 농사를 짓고 휴식을 취할 요량이라면 주말농장 목적으로 신청을 하는 게 바람직하다.

애초에 농취증이 필요 없는 농지를 매입하는 방법도 있다. 농지라도 도시계획상 도서지역으로 지역 내의 농지(즉 일반주거지역, 상업지역, 공업지역)으로 지정된 농지나 도시계획시설 설치 예정지구로 용도가 지정된 농지는 농취증을 제출하지 않는다. 이는 도시계획확인원이나 토지이용계획확인원을 떼보면 쉽게 확인이 가능하다.

농지를 소유했다하더라도 그대로 집을 지을 수는 없다. 대지로 용도를 변경해야 한다. 이를 ‘농지 전용’이라 한다. 참고로 용도 변경을 위해서는 측량과 형질변경이 필요한데 300㎡(약 100평) 정도의 토지 기준으로 300만원 내외의 비용이 드는 것으로 알려졌다. 또 관청에 서류를 제출하고 허가가 나올 때까지 2~3개월 가량 기다려야 한다.

경매고수라 불리는 H씨는 “경매를 통해 전원주택을 소유하기 까지는 상당한 시간과 노력이 소모되기 때문에 호락호락하게 봐서는 안 된다”며 “농지를 사들여 전원주택으로 개발하는 일이 엄두가 나지 않는다면 이미 용도 변경이 완료된 농가주택을 낙찰 받아 리모델링 하거나 새로 짓는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다.