9호선 지하철역세권 부근 오피스텔 주목하라

분양가 높은 강남보다 강남 접근성 좋은 물량 수익률 높아

최근 8·28전월세대책으로 주택시장을 중심으로 온기가 감지된 가운데 오피스텔 시장 역시 시장 개선 기대감이 높은 상태다.

그렇다면 어떤 오피스텔을 구입해야 할까.

업계에서는 강남역 인근 오피스텔보다 강남 접근성이 좋은 9호선 지하철역 인근 물량에 관심을 가져볼 만 하다고 추천한다.

오피스텔은 수익형부동산인 만큼 수익률이 높아야 한다. KB국민은행이 매달 집계하는 KB 오피스텔 통계 자료에 따르면 지난달 서울 오피스텔 평균 수익률은 5.63%다.

그러나 서울 대표 오피스텔 밀집지역으로 꼽히는 강남역 일대는 수익률에 있어서 서울 평균에 못 미친다. 지난 해 10월 입주해 새 오피스텔로 인기가 높은 강남역 G오피스텔의 경우 평균 수익률이 4%대다. 전용 기준 23㎡의 경우 보증금과 월세가 각각 1000만원에 85만원 선으로 수익률은 4.7% 수준에 불과하다.

강남역 도보 역세권 오피스텔로 인기가 높은 S오피스텔 역시 수익률이 높지 않다. 전용 49㎡는 보증금이 2000만원에 달하고 월세가 최고 150만원이지만 수익률은 5.00%로 서울 평균 수익률에도 못 미친다.

월세가 높음에도 수익률이 평균 이상을 넘지 못하는 것은 분양가 때문이다. 투자자 입장에서는 고가에 분양 받은 만큼 보증금과 월세를 높여서 수익을 맞추려 한다.

하지만 지역마다 받을 수 있는 보증금과 월세는 한계가 있기 마련이다. 결국 분양가 높으면 수익률이 낮아질 수 밖에 없다는 뜻이다.

최근 서울 오피스텔 시장에서 주목 받고 있는 곳은 강서권 9호선 지역이다. 여의도를 거쳐 강남으로 바로 갈 수 있다 보니 수요가 꾸준하고 무엇보다 수익률이 높기 때문이다.

가양역 역세권 오피스텔 가운데 하나인 삼부르네상스 한강 오피스텔은 공실이 거의 없고 평균 수익률은 5.7% 이상이다. 실제 전용 52㎡의 경우 보증금과 월세가 각각 1000만원에 95만원 수준으로 수익률이 6.9%에 달해 서울 평균을 넘는다.

당산역 역세권 오피스텔인 한강포스빌도 서울 평균(5.63%)은 웃돈다. 전용 27㎡의 경우 1000만원(보증금)에 75만원(월세) 수준으로 수익률은 5.7% 이상이다.

현재 9호선 지하철역을 중심으로 분양 중이거나 분양 예정인 오피스텔은 5곳 정도다.

그 중 9호선 신방화역 인근 마곡지구에서 ‘마곡 우성르보아Ⅱ’가 추석 이후 분양에 나설 예정이다. 분양가는 700만원 대로 서울에서 가장 저렴한 수준이다. 여기에 인근 월세 수준을 고려할 때 앞으로 7%대의 수익률이 가능할 전망이다. 수요도 폭발적으로 증가할 것으로 보인다. 마곡지구는 상암 DMC의 6배 규모로 서울의 마지막 대형 개발지이기 때문이다.

또 당산역 인근에서는 ‘당산역 효성해링턴타워’가 분양 중이다. 분양가는 3.3㎡당 1053원으로 서울 평균 분양가 보다는 낮은 수준이다.

양평동2가에서는 ‘힘멜하임’을 분양하고 있다. 총 310실 규모며 양평동 전용 23㎡ 이하 오피스텔의 수익률은 7% 선이다.