서울시, 2030세대 위한 역세권 임대주택 20만호 공급...“청년층 주거문제는 준전시상황”

▲역세권 2030 청년주택 시범사업지인 충정로역 일대 전경 (사진=정경진 기자 jungkj@)

서울시 역세권에 청년 임대주택 20만호 들어선다.

서울시는 2030청년세대의 주거난을 해결하기 위해 오는 2030년까지 서울 역세권을 개발해 총 20만호의 청년임대주택을 공급하겠다고 23일 밝혔다. 이는 지난해 11월 발표된 ‘2020 서울형 청년보장’ 4대 분야 중 살자리 대책의 일환으로 3년간 한시적으로 운영된다.

청년임대주택은 대중교통 및 서비스 시설 등 인프라가 충분하지만 각종규제에 묶여 개발밀도가 서울시 평균에도 못 미치는 역세권 지역에 고밀도 개발을 허용해 제공하겠다는 방침이다. 서울시내 역시권 개발밀도는 평균 160%로 상업지역 평균(307%)은 물론 시가지 평균(163%)보다도 낮다.

시는 제2·3종 일반주거지역으로 묶여있는 역세권 용도지역을 준주거지역, 사업지역까지 상향해 용적률을 높이고 심의와 허가 절차를 간소화해 민간사업자의 참여를 이끌어내겠다는 계획이다.

사업대상지는 도시철도 및 경전철 등 철도가 2개 이상 교차하거나 버스 전용차로 또는 30m 이상 도로에 위치한 역세권에서 250m(승강장 기준) 이내인 대중교통 중심지이다. 세부 요건에 따라 준주거지역 또는 상업지역까지 용도변경도 가능해 용적률 상승 혜택을 받을 수 있게 된다.

예컨대 제3종일반주거지역(250%)에서 상업지역으로 변경될 때 기본용적률이 680%를 적용을 받아 430%p의 용적률 상승혜택이 주어지는 것이다.

세부적으로 토지규모가 1000㎡이상일 경우 △교차역세권 △버스전용차료 위치 역세권 △30m이상 도로 역세권 등 대중교통 중심 역세권 요건 중 2개 이상이 충족하면서 상업지역과 인접한 제3종 주거·준주거지역은 상업지역으로 상향이 가능하다. 토지규모가 500㎡~1000㎡미만은 대중교통 중심 역세권 요건을 1개 이상 충족하고 준주거지역과 인접한 제2,3종 주거지역은 준주거지역으로 상향될 수 있다.

다만 용도지역 변경 혜택을 받는 대신 주거면적의 100%는 준공공임대주택으로 지어야 한다. 이 중 10~25%를 대학생 및 사회초년생, 신혼부부를 대상으로한 소형 공공임대주택(전용 45㎡이하)으로 확보해 주변 시세의 60~80%로 공급할 계획이다. 상업지역으로 상향될 경우 공공임대규모는 전체의 20~25% 수준을 적용받으며 준주거지역으로 상향될 경우 공공임대 비중은 10~15%가 된다. 나머지 준공공임대주택은 민간이 공급하되 전용면적 85㎡이하, 임대의무기간은 8년을 적용받으며 임대료 상승률은 연5%로 제한된다.

시는 이 같은 청년임대주택 공급을 민간사업자 중심으로 진행하겠다고 밝혔다.

즉 역세권에 부지를 가지고 있는 민간사업자 측에서 개발의향을 밝힐 경우 SH공사가 사업에 함께 참여, 공동시행 및 사업성 분석, 재원조달과 투자 유치 등에 나선다. 이를 위해 서울시는 4월 30일 역세권 토지주를 대상으로 사업설명회를 개최할 예정이다.

특히 사업절차를 간소화하기 기업형임대주택 공급촉진 지구 내 부지면적 5000㎡이상인 토지는 지구지정부터 지구계획 승인, 주택사업계획 승인과 고시를 한꺼번에 진행되도록 통합할 계획이다. 촉진지구 외 지역은 서울시가 직접 입안을 통해 사업절차를 간소화한다. 이밖에 도시환경정비사업으로 사업이 진행될 경우 도시환경정비 기본계획에 의한 예정구역으로 간주해 사업절차를 간소화한다.

또한 민간사업자의 사업성을 담보하기 위해 기존의 ‘용도용적제’ 대신 의무화된 기본요건을 충족하면 최소 용적률을 보장해주는 ‘기본용적률’이 새롭게 도입된다.

이에 기존에는 상업지역 내 용적률을 주거비율에 따라 차등 적용 했지만 향후 준주거지역 400%, 상업지역 680%인 기본용적률이 적용된다. 또한 준주거지역에서 과거 비주거시설이 용적률의 10%이상을 지상부에 설치해야 했지만 앞으로 비주거 비율은 적용되지 않게 된다. 단 지하층에 비주거 비율은 자율적으로 인정할 방침이다. 주차장 설치 기준도 완화해 50㎡이하 원룸 가구당 0.6대 기준을 0.3대로 완화하며 기계식 주차가 허용된다.

서울시 관계자는 “역세권 지역내 토지주들이 상가 수요가 없다보니 용도용적제에 따라 일반 1~2층짜리 근생건물을 지을 수 밖에 없었고 결국 개발밀도가 낮아졌다”고 설명했다.

사업시행사와 입주자의 비용 부담을 덜어주기 위한 재정적 지원도 병행된다. 서울시는 사업시행자에게는 재산세와 취득세를 감면해주고 호당 시세 1.5억원 한도 건물에 대한 대출이자를 보전해주는 방식으로 대출이자의 2%에 해당하는 금액을 지원한다. 입주자에게는 기존 장기안심주택 보증금 지원제도를 통해 호당 4500만원 한도 보증금계약을 통해 최장 6년까지 거주할 수 있다.

이와 관련해 시는 오는 7월부터 충정로역과 봉화산역 역세권 일대를 시범사업지로 지정해 사업을 추진할 계획이다. 대상지는 제3종 일반주거지역으로 준주거지역 상향요건을 갖췄으며 충정로역의 경우 준주거지역을 변경시 340가구 규모의 임대주택이 건립될 예정이다.

박원순 서울시장은 “지금까지 청년주거문제를 해결하기 위해 도전숙, 사회초년생 주택 등 다양한 주택을 공급해왔지만 몇백호 공급되는 차원에 머물러 있었다”며 “인생의 봄인 청춘의 시기에 청년들이 겪고 있는 경제적 빈곤과 불안정한 주거문제는 준전시상황이나 마찬가지인 만큼 이를 해결하기 위해 민간과 역세권을 결합시키는 혁신적인 방안을 마련했다”고 설명했다.