35층 규제에 갇힌 강남 재건축 단지, 돌파구 있나?

서울 아파트 값을 견인하는 강남 재건축 단지들이 층수 규제에 갇혔다. 서울시가 일부 지역을 제외한 대부분의 주거지역은 최고 35층 이하로 층수를 제한했기 때문이다. 이에 재건축을 진행하고 있는 단지들은 층수 규제에서 벗어나고자 공 들인 설계안을 내놓는 등 안간힘을 쓰고 있지만 쉽지 않은 상황이다. 과연 강남 재건축 아파트 단지는 ‘35층 이하 규제’를 돌파할 수 있을까

서울특별시의회 도시계획관리위원회는 지난 23일 서울시의회 의원회관 2층 대회의실에서 ‘서울시 공동주택 높이관리기준 토론회’를 개최했다.

최근 강남 재건축 아파트를 중심으로 층수 규제 완화 촉구 움직임으로 인해서 ‘아파트 층수 규제’가 뜨거운 감자로 떠올랐기 때문이다. 서울시의회 도시계획관리위원회는 이번 토론회를 통해 공익과 민간이익이 조화를 이루는 접점을 찾겠다는 계획이다.

실제 강남 대치동 은마아파트 재건축정비사업 추진위원회는 최근 국제현상설계를 진행, 최고 50층짜리 랜드마크 6개 동을 올리는 재건축 설계안을 확정했다.

제3종 일반 주거지역에 포함되는 이 지역은 최고 35층까지만 아파트를 올릴 수 있다. 하지만 랜드마크로 자리매김할 정도의 디자인이 특화한 건축물의 경우 층수를 상향할 수 있다는 가능성이 제기되면서 국제현상설계를 진행한 것이다.

또다른 재건축 단지인 서초구 반포동 반포주공1단지는 최고 35층 이하로 재건축 하는 방안을 추진 중이지만 특별건축구역 지정을 신청한 상태다. 특별건축구역으로 지정될 경우 건축물 높이와 일조권 등의 규제가 완화 적용되기 때문이다.

다만 서울시에서는 랜드마크 디자인 설계로 층수 상향을 시도하는 것은 다소 무리라는 반응이다.

서울시 관계자는 “2030서울플랜에 의해 아파트 층수는 최고 35층이라는 원칙이 확립된 상태에서 미관이 아름답다는 이유로 법으로 규제된 것을 바꾸기는 어려울 것”이라며 “다만 정책적으로 랜드마크로 자리매김할 정도의 디자인인 만큼 층수 상향을 건의를 할 수는 있을 것”이라고 말했다.

그는 이어 “확실한 것은 2030 서울도시기본계획에서는 층수규제와 관련된 예외조항을 두고 있지 않다”며 “재건축 아파트를 혁신적인 디자인으로 설계를 할 경우 이에 대한 이익은 결국에는 해당 주민에게 돌아가는 만큼 (디자인으로 인한) 층수규제 완화는 공공성을 띄고 있지 않아 정당성이 낮다”고 덧붙였다.

앞서 서울시는 지난 2014년 ‘2030 도시기본계획’을 통해 공동주택의 최고 높이를 35층으로 규제했다. 2015년 발표한 ‘한강변 관리 기본계획’ 역시 2030 도시기본계획의 하위계획안으로 35층의 규제 제한을 받는다.

때문에 일각에서는 재건축 추진 속도를 늦추는 곳도 생겨나고 있다. 재건축 초과이익 환수제 유예기간이 내년 말 끝나지만 이미 한번 유예가 됐던 만큼 유예될 가능성이 높은데다 박원순 서울시장의 임기가 끝날 경우 층수규제가 완화될 수 있다는 기대감 때문이다.

대치동 S공인중개사 관계자는 “지난해 입주한 래미안 대치팰리스의 경우 설계안 확정 이후 분양까지 10년이 걸렸다”며 “아직 재건축 추진 속도가 느린 단지들은 박원순 시장의 임기가 끝나기만을 기다리고 있다”고 설명했다.

한편 이날 열린 토론회에서 김학진 서울시 도시계획국장은 “높이관리 원칙은 서울 정체성을 공고히 할 수 있는 원칙과 철학에 기반 한다”며 “절차와 과정을 통해 원칙 기준으로 선언된 내용인 만큼 준수하는 개발이 필요하다”고 말했다.