말뿐인 위축지역, 사실상 ‘사문화’ 위기

침체한 지방 주택 시장을 살리기 위해 사용할 수 있는 조처 중 하나인 ‘청약 위축지역’ 지정이 사실상 유명무실한 상태로 전락해 논란이 일고 있다.

24일 부동산 업계에 따르면 현재 위축지역으로 지정하기 위한 정량 요건을 충족하는 곳은 ‘경남 거제시’, ‘창원시 성산구’ 등 달랑 두 곳인 것으로 나타났다.

위축지역 지정의 정량 요건은 직전 6개월간 월평균 하락률이 1.0%를 넘으면서 주택거래량이 3개월 연속 전년 동기 대비 20% 이상 감소했거나, 직전 3개월 평균 미분양 주택 수가 전년 동기 대비 2배 이상, 시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이상일 때이다.

한국감정원의 통계에 따르면 전국서 경남 창원시 성산구와 거제시만이 2~7월 월 월평균 주택가격변동률에서 각각 1.02%, 1.49% 하락을 기록해 1%보다 큰 낙폭을 보였다. 이에 더해 두 지역이 속한 경남은 2016년 기준 주택보급률(106.7%)과 2010년 기준 주택 자가점유비율(63.2%)이 각각 전국 수치인 102.6%와 54.2%를 웃돈다. 따라서 창원시 성산구, 거제시 모두 위축지역 지정이 가능한 셈이다.

문제는 울산·경남을 중심으로 지방 주택 시장 전반이 서울과의 격차를 벌려가며 침체하는 상황을 감안할 때 위축지역 지정 요건이 다소 높다는 것이다. 실제 거제와 창원 성산구 못지않게 침체를 겪는 지방 여러 지역이 직전 6개월간 월평균 하락률 1% 이상을 충족하지 못한다. 특히 울산 북구와 동구는 각각 0.85%, 0.76% 하락률을 기록해 가장 적은 차이로 1%를 넘지 못했다. 지난해 11월 주택법 시행규칙에 따라 지정 기준이 세워지며 전국적으로 조정대상지역은 42곳에 달하지만 현재까지 위축지역은 한 곳도 지정된 바 없다.

게다가 위축지역 지정의 효과가 크지 않고 오히려 악효과를 나타낼 것이란 의견도 거세다. ‘위축’지역이란 꼬리 자체가 낙인으로 찍혀 주택 시장 침체를 가속할 것이란 우려다.

이에 비해 위축지역이 됨으로써 누리는 혜택은 분양 시장에만 쏠려있어 그 의미가 반감된다. 위축지역으로 지정되면 지방의 경우 1순위 자격이 청약통장 가입 6개월 이후에서 통장 가입 후 1개월로 당겨진다. 또 해당 지역 우선 청약 요건도 사라져 전국 어느 지역 거주자라도 1순위 청약이 가능해진다. 이미 미분양이 적체된 상황에서 청약 자격 요건을 완화해봤자 시장 수요가 뒷받침하지 않을 것이란 예측이 뒤따른다. 위축지역으로 지정 가능한 두 곳이 속한 경남의 미분양 주택은 지난 6월 기준 1만4896가구에 달한다.

이에 국토교통부도 위축된 지방 주택 시장 살리기를 위해 여러 검토에 나서기로 했다. 김현미 국토부 장관은 21일 국회 업무보고 인사말을 통해 “지방은 공급과잉과 지역산업 위축으로 전반적 침체를 보인다”며 “위축지역은 공급 속도를 조절하는 등 시장 상황에 따른 맞춤형 대응을 추진하겠다”고 밝혔다.

전문가들은 즉효 처방이 없다면 위축지역 지정은 무의미하다는 지적이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “현재 위축지역으로 지정될 수 있는 지방 침체 지역들은 청약 시장 완화로 해결될 수 있는 사안이 아니다”며 “위축지역에 취득세 감면이나 다년간 양도소득세 감면 등 즉효약을 투입해 미분양 해소를 도와야 한다”고 조언했다.