[더 깐깐해진 DSR]연봉 5000만원에 금융 빚 3500만원, ‘위험대출’로 관리

오늘부터 본격 규제…기존 대출 많거나 저소득자 사실상 못받아

‘규제 끝판왕’으로 불리는 총체적상환능력비율(DSR)이 31일부터 더 깐깐해진다. 소득이 적거나, 빚이 많은 사람이라면 사실상 추가 대출을 받을 수 없다. 기준금리 인상을 앞두고 ‘돈 빌려 집 사는 시대를 끝내겠다’는 게 이 규제의 취지다. DSR 규제가 강화되면 어떤 변화가 생길까? 질의응답(Q&A) 방식으로 정리했다.

- DSR란

“대출자가 매년 갚아야 하는 원리금을 소득으로 나눈 값이다. 예를 들어 연봉 5000만 원인 직장인 김 씨가 1년에 갚아야 할 돈이 5000만 원이라면 DSR는 100%이다. 그동안 은행들은 자체적으로 DSR를 100% 안팎에서 관리해왔다. 하지만 31일부터는 금융당국 지침에 따라 △70%를 넘으면 위험대출 △90%를 넘으면 고위험대출로 규정된다. 앞으로 은행들은 위험대출과 고위험대출을 각각 15%, 10% 이하로 유지해야 한다. 상반기 은행들의 신규 가계대출 9조8000억 원 중 DSR 70% 초과 대출의 비중은 시중은행 19.6%, 지방은행 40.1%, 특수은행 35.9%였다.”

- 총부채상환비율(DTI)과 뭐가 다른가

“분모는 연간소득으로 같다. 다만 분자가 다르다. DTI는 모든 주택담보대출 원리금 상환액과 기타대출 이자 상환액을 따진다. DSR는 모든 가계대출 원리금 상환액을 본다. 더 포괄적인 개념이다. 즉, DTI에선 반영하지 않던 전세보증금 담보대출과 신용대출, 예·적금 담보대출의 원금이 DSR에선 계산된다. 따라서 다중 채무자들은 돈을 빌리기 힘들어진다.”

- 대출 한도 변화를 가정해 본다면

“연봉 5000만 원인 직장인 김 씨로 예를 들어보자. 김 씨는 △주담대 1억5000만 원(10년 만기, 원리금 균등상환, 금리 연 3.35%) △신용대출 7000만 원(1년 만기, 금리 연 4%) △자동차 대출 2000만 원(3년 만기, 금리 연 3.5%)의 빚이 있다. 이자와 원금을 포함해 그가 1년에 갚아야 할 돈은 9623만1676원이다. DSR로 따지면 192.5%다. 사실상 추가 대출을 받을 수 없다. 급할 때마다 꺼내 쓴 마이너스통장(마통)은 끝났다고 보면 된다.”

- 세금 때문에 소득 줄여 신고한 자영업자들은

“대출한도를 늘리려면 분모(소득)를 키워야 한다. 금융당국이 100% 인정하는 가장 확실한 소득자료는 근로소득원천징수영수증과 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 이른바 ‘증빙소득’이다. 유리 지갑인 급여생활자는 근로소득원천징수영수증 한 번으로 소득 증빙이 종료된다. 문제는 절세 등을 위해 사업소득을 줄여 신고했던 자영업자나 전문직들이다. 이들은 현금결제분을 소득 신고에서 빼기 때문이다. 다만 △국민연금, 건강보험료 납부내역 등을 따져보는 ‘인정소득’ △이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등으로 보는 ‘신고소득’은 인정된다. 하지만 소득의 95%, 90%씩만 반영해 준다. 이마저도 최대 5000만 원까지만 인정된다.”

- 벌이가 일정하지 않은 저소득자들은

“새희망홀씨 대출이나 바꿔드림론, 사잇돌대출과 300만 원 미만의 소액신용대출은 DSR 규제가 적용되지 않는다. 저소득자도 요건만 된다면 DSR와 관계없이 대출을 받을 수 있다. 하지만 빚을 지고 또 대출을 받으려 한다면 얘기가 달라진다. 추가 대출 때는 서민금융 상품이나 소액 대출도 원리금 상환액이 DSR 부채에 포함된다.”

- 전세방을 구하는 사회초년생이라면

“청년들은 DSR를 산정할 때 장래 소득 증가분을 고려하기 때문에 연봉이 낮아도 대출을 받을 수 있다.”

- 임대업 규제도 강화된다던데

“임대업이자상환비율(RTI)도 31일부터 깐깐해진다. RTI는 임대 사업자에게 적용되는 대출 규제다. 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눠 계산한다. △주택(아파트 등)은 RTI 125% 이상일 때 △비주택(상가·오피스텔 등)은 RTI 150%를 넘을 때 대출을 받을 수 있다. 주택 임대업으로 연간 1000만 원의 이자를 낸다면 임대소득이 1250만 원을 넘어야 한다는 의미다. 기본적인 RTI 비율(주택 1.25배, 비주택 1.5배)은 유지되지만 각 은행이 자체적으로 한도를 설정하고 이 범위에서 RTI 기준에 못 미쳐도 대출을 승인해 주도록 한 예외는 전면 폐지된다. RTI 기준 미달을 사유로 대출이 거절되는 사례가 없었을 만큼 제도가 느슨하게 운영된 사실이 드러난 데 대한 조치다.”