"주택담보대출자 고정형으로 빨리 갈아타라"

고정금리ㆍ보금자리론이 변동금리 대출보다 훨씬 저렴

가산금리가 높아진 시점에서 변동금리형 대출의 대표격인 주택담보대출을 받으면 주택 수요자들의 이자 부담이 상당히 가중될 것이라는 우려의 목소리가 점차 높아지고 있다.

이에 지난해 하반기 이후 주택담보대출을 받았던 대출자들은 고정금리 대출로 갈아타는 게 낫고 주택금융공사의 10년 만기 일반 고정금리 보금자리론으로 갈아타는 것도 고려할 필요하 있다는 주장이 제기되고 있다.

4일 금융권에 따르면 국민ㆍ우리ㆍ신한ㆍ하나ㆍ외환 등 시중 5개 은행의 변동금리형 주택담보대출 평균 금리는 최저평균 4.53%, 최고평균 6.22%로 가산금리는 최저평균 174bp, 최고평균 343bp에 달하는 것으로 조사됐다.

주택담보대출의 대부분이 변동금리형 대출 비중이 매우 높다는 점에서 한국은행이 매월 발표하는 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리(신규취급기준)에서 CD 금리를 차감한 것을 가산금리 수준이라고 보면 지난 9월 시중 은행들의 가산금리는 무려 317bp까지 확대된 것으로 나타났다.

한국은행 경제통계시스템에 따르면 은행권 가산금리는 지난 2002~2004년 동안 평균 194bp, 2005년 174bp, 2006~2007년 117bp로 은행간 대출경쟁 덕분에 하향 안정세를 보이다가 지난해부터 꾸준히 높아지기 시작한 것으로 파악됐다.

이처럼 높은 가산금리가 왜 대출자들에게 불리한지는 고정금리로 환산해보면 알 수 있다.

SK증권에 따르면 지난 99년 1월 이후 현재까지 한은 기준금리 평균치과 91일물 양도성예금증서(CD) 금리 평균치는 각각 4.15%, 4.89%로 집계됐다.

이 증권사의 양진모 차장은 "단순히 과거 평균치로 돌아갈 확률이 높다고 본다면, 가산금리가 300bp일 경우 주택담보대출자들은 평균 8% 내외 수준의 이자 부담이 발생한다"고 분석했다.

양 차장은 "다만, 기존에 가산금리 100bp 내외에서 받았던 대출자의 경우 평균적으로 6% 내외를 지불하면 되기 때문에 향후 10~30년 동안 계속 변동금리 대출을 유지하는 게 낫다"며 "만약 가산금리가 150bp를 상회할 경우, 대출자들은 고정금리로 대출 전환을 고민할 필요가 있다"고 조언했다.

다시 말해, 고정금리 대출로 전환함으로써 대출자들이 금리 상승 위험에서 선제적으로 벗어날 필요가 있다는 것.

보금자리론 금리 수준이 낮아졌고 요건도 예전에 비해 상당히 완화돼 상당 수 대출자들이 이용하고 있는 만큼 보금자리론 대출로 갈아타는 것도 한 가지 방법이 될 수 있다.

주택금융공사에 따르면 올해 1~9월 중 공사가 대출 실행에 나선 보금자리론 규모는 3조4000억원으로 3분기에만 지난해 같은 기간에 비해 40% 급증한 것으로 나타났다.

월간 기준으로도 지난 9월 6572억원 대출이 이뤄졌는데, 이는 지난 2005년 3월 이후 최대치라는 게 공사측 설명이다.

보금자리론 금리 수준을 살펴보면 지난해 5~7월 7.00%~7.25%(인터넷 신청시 6.80~7.05%) 였으나 10~12월에는 7.60%~

7.85%(7.50 ~ 7.75%)까지 상승했다가 올해 9월에는 5.9~6.1%(5.7~5.9%)로 재차 떨어졌다.

주택금융공사 관계자는 "현 보금자리론 대출금리가 인터넷 신청시 최저 기준으로 5.7%"라며 "이는 일반 신청시 최저 5.75% 금리를 적용했던 지난 2004년 11월부터 2005년 3월보다도 낮은 수준이므로 대출자들은 이 시기를 놓치면 안될 것"이라고 조언했다.

이 관계자는 "보금자리론 대출요건도 완화돼 보다 많은 서민과 중산층이 혜택을 볼 수 있다"며 "지난 1월초부터 소득세법상 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정되면서, 공사 역시 보금자리론 취급대상 주택을 9억원으로 상향 조정했다"고 설명했다.

보금자리론 대출 요건은 대출 신청일 현재 만 20세 이상 65세 이하인 자로 무주택자 또는 주택취득 5년 이내인 1주택자, 전세금을 반환하거나 기존 주택대출을 상환하려는 1주택자(대체취득을 위한 일시적 2주택 허용) 모두 가능하다.

등기부등본 상 주택(9억원 초과 및 다가구 주택 등 제외)에 대해서는 LTV(담보인정비율) 50~70% 이내, 최소 1000만원에서 최대 5억원까지 대출이 가능하다.

DTI 산출을 위한 소득 증빙이 필요하고 대출 만기는 각각 10년, 15년, 20년, 30년으로 매월 원리금균등분할 상환(거치기간 최대 3년 가능)하게 된다. 중도상환수수료는 1년내 2%, 3년내 1.5%, 5년내 1%, 5년 이후 면제된다.

한 금융당국 관계자 역시 "정부와 금융당국 및 시중은행들도 변동금리 가계대출 비중을 줄이고, 점차 고정금리 대출을 늘리는 방향으로 나아가는 만큼 변동금리형 대출을 고정금리형 대출로 전환해 금리 상승 위험에 대비하는 대출자들의 전략이 요구되는 시점"이라고 덧붙였다.