집값, 잡겠다던 盧 '뛰고'…살린다던 MB '죽고'

노무현-이명박 정부 집값 변동 추이

2008년 집권한 이명박 정부는 지금까지 무려 20여 차례나 정부 부동산 대책을 발표했다. 얼어붙은 부동산 시장을 달래기 위한 조치였지만 약발은 거의 듣지 않았다. 이르게는 한달만에 새로운 대책이 나왔지만 시장은 꿈쩍도 하지 않았다.

강남 재건축 아파트를 중심으로 수도권 집값이 매년 하락곡선을 그리는 바람에 이른바 하우스 푸어(빚을 내 집을 샀다가 원리금 상환에 허덕이는 계층)만 양산했다는 말이 나왔다.

반면 일명 강남 때려잡기에 중점을 둔 노무현 정부때는 아이러니하게도 수도권 집값이 폭등했다. 곳곳에 ‘규제’의 이름으로 부동산 정책을 쏟아냈지만 그럴때마다 집값은 오히려 더 뛰었다. 닥터아파트에 따르면 지난 2003년 수도권 집값은 14.06% 오른 것을 비롯, 2004년 0.34%, 2005년 13.18%, 2006년 33.10%, 2007년 2.10% 등으로 매년 상승곡선을 그렸다. 특히 노무현 정부가 강남권 등을 이른바 버블 세븐으로 지목하자 강남 재건축 아파트는 천정부지로 가격이 뛰었다. 강남 집값을 잡으려다가 강남 집값만 올려놓은 셈이 됐던 것.

이에 반해 이명박 정부가 들어서고 나서는 수도권 집값이 바닥을 모르고 추락했다. 지난 2008년 -1.55%를 하락 반전한 이후 2009년 2.59%로 소폭 올랐다가 2010년 -2.79%, 2011년 -0.99%, 2012년(11월 30일 기준) -3.98%로 매년 마이너스 행진을 거듭하고 있다. 주변 시세보다 저렴한 보금자리주택을 대거 시장에 쏟아낸 영향이라는 분석이 나온다. 집값을 잡으려고 했던 노무현 정부 때는 가격이 오르고 규제완화로 시장을 살리려고 했던 이명박 정부 때는 가격이 하락하는 상황이 벌어진 셈이다.

노무현 정부의 부동산 정책 기조는‘투기 수요 억제’였다. 특정 지역의 특정 계층을 묶으면 된다고 생각하고 무엇보다‘강남 집값’을 내리는 데 관심을 뒀다. 종합부동산세와 보유세 강화 등이 대표적인 사례다. 많이 가진 사람이 더 내야 한다는 원칙으로 조세를 강화했고 분양가 규제를 엄격하게 시행하고 주택 가격을 낮추기 위해 총부채상환비율(DTI) 규제를 도입했다.

반면 이명박 정부는 정부의 기존 규제를 과감히 철폐하기 시작했다. 기본적인 방향이 ‘규제 완화’였다. 편 가르기식 시장 규제를 바로잡겠다는 것을 공약으로 내세웠고 정권 초기 종합부동산세를 완화하며, 하나씩 규제를 풀고 세금을 내렸다. 투기과열지구를 해제하고 다주택자 중과세를 한시적으로 완화하고 취득·등록세와 재개발·재건축 규제를 완화하는 게 대표적인 정책이다. 급기야 DTI규제도 사실상 없앴다. 정부가 할수 있는 규제완화책은 대부분 시장에 내놓은 셈이다.

하지만 시장은 반대로 움직였다. 지난 2008년 글로벌 금융 위기가 닥치면서 부동산 가격은 크게 하락했고 거래 또한 위축됐다. 또한 인구가 고령화 사회로 흐르고 베이비부머들이 잇따라 퇴직하며 주택을 바라보는 관점이 ‘실수요’ 위주로 바뀌기 시작했다. 아울러 건설사들이 도산하면서 공급 기반이 약해졌고 수요자들 또한 경제 위기에 위축되면서 시장이 침체됐다.