도심지 부동산 각광

신도시에서 도시 재생으로 바뀌는 개발정책 때문

『최영진 대기자』

정부는 앞으로 신도시와 같은 대단위 택지개발사업보다 도시 재생등을 주택공급 자원으로 삼을 생각이다.

지금과 같은 신도시 개발을 하지 않겠다는 것이다.

이렇게 되면 부동산 시장에도 큰 변화가 생길게 분명하다.

우선 주택업체들의 타격이 불가피할 것 같다. 집 지을 땅을 못구해 문을 닫는 업체들이 적지 않을 듯 싶다.

대형업체라고 파급영향이 없는 것은 아니다. 주택 건설 물량이 대폭 줄어 인원감축 등의 조치가 뒤따르지 않을까 생각된다.

물론 변수는 있다. 주택 부족으로 집값 폭등사태가 벌어지면 정부가 다시 신도시 개발 카드를 꺼내들 수도 있기 때문이다. 예전에도 그런 사례가 있었으니 개연성을 배제할 수 없다.

주택업계와 LH공사 등이 택지개발의 필요성을 집요하게 들고 나올 여지도 많아 얼마든지 신도시 개발은 재개될 수 있다는 소리다.

하지만 시장 상황은 예전과 확연히 달라 쉽지 않을 것 같다.

그 이유 중의 하나는 주택 공급이 충분히 이뤄졌다는 점이다.

여기다가 인구감소로 주택수요가 계속 줄어드는 추세여서 굳이 대규모 택지개발을 벌이지 않아도 되는 처지다.

신도시를 만들었다가 택지분양이 제대로 안되면 LH공사와 같은 개발주체는 심각한 타격을 입게 된다.

그래서 신도시 위주로 주택을 지어 온 주택업체나 디벨로퍼들은 새로운 먹거리를 찾아야 하는 입장이다.

그 대안으로 분양성이 좋은 대도시 도심지를 주요 사업지로 꼽고 있다.

접근성이 뛰어나고 비싼 값에도 분양은 잘 될 수 있는 곳은 이들의 공략 대상이다.

최근 서울 여의도 MBC사옥 부지 개발에 수많은 디벨로퍼들이 관심을 보인 것도 이런 맥락의 하나다. 몇 년 전만 해도 가격이 너무 비싸 사업성이 없는 것으로 평가됐으나 최근에는 값이 급등했는데도 서로 사업권을 차지하려는 분위기다.

이곳에다 주거를 비롯한 대규모 복합시설을 건설하면 채산성을 얼마든지 맞출 수 있다는 생각이다.

주요 도심지 내 활용가치가 떨어지는 상업 및 업무시설은 앞으로 디벨로퍼들의 좋은 먹이감이 될 수 있다는 뜻이다.

교통이 편리한 도심지에는 1~2인 가구용 주택 수요가 풍성해 사업성을 맞추는데는 큰 무리가 없다는 분석이다.

일본을 비롯한 선진국 예를 봐도 그렇다.

외곽이 아닌 도심지 개발을 통해 새로운 상품을 만들어 수요자들의 관심을 끌어내고 있다.

상품 형태는 아파트·오피스텔·레지던스와 같은 주거 기능과 상업·업무·문화시설 등을 함께 하는 현대식 복합단지가 주종이 되지 않을까 싶다.

너도 나도 도심지를 뒤적이다 보면 땅값이 뛰어 채산성 맞추기가 쉽지 않을 수도 있다.

원자재인 땅값이 상승하면 주택 등의 상품가격도 덩달아 비싸질 수밖에 없다.

그러나 부동산 개발업계는 도심지 상품을 찾는 수요의 경우 그만큼 비용을 감당할 수 있는 계층이어서 어느 선까지는 문제가 없을 것으로 보고 있다.

도심지 주거상품은 대개 임대사업용이어서 실제 수요는 여유가 있는 투자자들로 분양에는 큰 문제가 없다는 진단이다.

도심지 개발붐은 도심권 집값을 끌어 올릴 공산이 크다. 이로 인해 주변의 주거지도 직·간접으로 영향을 받아 집값이 오를 가능성이 많다는 의미다.

수요자들이 관심을 높은 곳은 가격이 좀체 떨어지지 않는다는 경향을 보이고 있다.

재건축이나 재개발사업도 도심권 개발과 맞물려 성황을 이룰 게 확실하다.

사업 주도권이 건설사에서 부동산신탁사로 바뀌는 분위기지만 건설사로서는 큰 문제는 없다. 수익률은 좀 떨어질지 몰라도 시공은 건설사 몫이어서 그렇다.

어찌됐던 부동산 개발의 트렌드는 신도시에서 도심권 개발로 전환되는 것은 확실하다.

이에 따라 부동산 투자판도 또한 크게 달라질 것이라는 얘기다.