“청년층 월세비중 증가...다양한 보증부월세 시장 형성돼야”

“기존 아파트 임대물량, 뉴스테이형으로 활용하고 세제혜택 지원해야”

(KDI)

소득이 상대적으로 낮은 청년층과 고령층의 주거 형태가 월세로 몰리면서 다양한 보증부월세 물량이 임대시장에 풀려야 한다는 지적이 제기됐다. 이를 위해서는 전‧월세 임대소득과세 기준 일원화와, 기존 재고 아파트의 뉴스테이형 전환 및 임차인 세제혜택이 필요하다는 분석이다.

20일 한국개발연구원(KDI)이 발간한 ‘월세비중의 확대에 대응한 주택임대정책 방향’ 보고서에 따르면, 임대시장에서 월세비중은 2014년 55.0%에서 지난해 60.5%로 5.5%포인트 올라갔다. 이 기간 전세비중은 45%에서 39.5%로 5.5%포인트 내려갔다.

이 같은 월세비중 상승에는 일정 금액의 보증금을 내고, 매월 월세를 내는 보증부월세의 확대가 주요 원인으로 작용한다. 지난해 보증부월세가 전체 월세에서 차지하는 비중은 85.6%에 달했다. 전체 임대시장에서 차지하는 비중도 51.8%에 이른다.

지금의 저금리 기조에서 임대인의 입장에서는 전세를 보증부월세로 전환해 재계약하는 것이, 전세를 그대로 유지하는 것보다 수익적인 측면에서 유리하기 때문이다. 낮은 시중금리(2~3%)는 전세보증금을 더욱 높이거나, 보증금의 일부를 전·월세전환율(6~7%)이 적용되는 보증부월세로 전환하는 요인으로 작용했다.

이에 임대인은 전세가격 상승 추세에서 강한 협상력을 통해 월세전환을 유도하게 된다. 그 부담은 고스란히 임차인 몫이다. 지난해 월세 주거비부담비율(RIR)은 평균 32.1%로 전세보다 10.1%포인트 높았다. 이에 더해 월세 거주자의 평균 월소득은 213만 원으로 전세 거주자보다 100만 원가량 적었다. 전세보다 소득은 적고 주거비 부담은 큰 구조다.

특히 1인가구 증가와 인구고령화 가속 추세에서 청년층과 고령층의 월세비중 확대가 두드러진다. 임대시장에서 30세 미만 청년이 월세에 거주하는 비중은 2014년 74%에서 2016년 79%로 5%포인트 상승했다. 이 기간 60세 이상 고령층의 월세비중은 56%에서 63%로 7%포인트 올라갔다.

월세에 사는 청년층과 고령층의 월소득은 낮은 수준이다. 월세 거주 청년층의 43%와 고령층 59%가 월소득 100만 원 이하(소득 10분위 기준 2분위)에 해당했다. 지난해 청년층과 고령층의 월세 주거비부담은 각각 34.2%, 37.7%로 나타났다. 다른 연령층의 주거비부담인 20% 내외 수준과 비교할 때 높은 수준이다.

경기개발연구원의 주거의식 설문조사에 따르면 임차인이 전세 대신에 월세를 선택하는 주요 요인으로는 ‘목돈마련 부담이 적어서(39.2%)’, ‘전셋집 부족(23.3%)’, ‘가구원 수가 적어서(10.8%)’ 등이 지목됐다. 전세를 마련할 만큼의 형편이 안 되는 상황에서 어쩔 수 없이 월세 부담을 지는 것이다.

이번 연구를 진행한 KDI 송인호 연구위원은 “최저소득 1분위에 해당하는 월세거주 고령층 중에서 약 7만3000가구가 주거지원의 사각지대에 놓인 것으로 추정된다”며 “임대정책 재원은 정책의 우선순위를 적용해 저소득·고령층을 중심으로 한 주거취약계층에 우선적으로 분배할 필요가 있다”고 강조했다.

이어 “임대시장에서 전세와 월세 간에는 주거서비스의 질적 수준에서 차이가 존재하고 보증금액의 차이 또한 상당히 크다”면서 “양질의 주거서비스를 갖춘 주택을 다양한 수준의 보증금액에 월세로 공급하는 보증부월세시장이 형성될 필요가 있다”고 제언했다.

양질의 주거서비스를 갖춘 주택을 중심으로 전세가 보증부월세로 원활히 전환되거나 공급될 수 있도록 임대소득 관련 제도를 개선할 필요가 있다는 것이다.

그는 “월세에 대한 임대소득과세는 2주택 이상 보유자에게 적용된다. 그러나 전세에 대한 임대소득과세는 3주택 이상(전세보증금 3억 원 초과) 보유자에게 적용되고 있다”면서 “현재의 제도 하에서는 2주택 보유자가 임대소득과세를 피하기 위해 월세보다는 전세로 주택을 공급하는 요인으로 작용하고 있다”고 지적했다.

임대소득과세를 2주택 보유자로 일원화해 전세와 월세 간 규제의 균형을 이루는 제도 개선이 필요하다는 설명이다.

송 연구위원은 “정부의 뉴스테이 사업이 민간 건설사에는 세제지원과 분할과세 및 건축 인허가규제 완화 등 정책적 혜택을 제공하고 있지만, 주거취약계층을 위한 공공적 배려는 상대적으로 부족하다”면서 “신규 건설 임대아파트 공급이 아니라 기존 재고 아파트 임대물량을 뉴스테이형으로 활용하는 방향으로 전환할 필요가 있다. 임대기간 8년 및 임대료 상승률 5% 제한 등 유사한 조건으로 개인이 기존 아파트를 보증부월세로 공급할 경우 이들에게 세제혜택 등의 인센티브를 제공하는 방안이 있을 것”이라고 제시했다.