[세종 주택시장 대해부] 세종, 충청 집값 ‘불쏘시개’… 공주·계룡도 1억 급등

주변지역 수요침체 ‘천덕꾸러기’서 투기세력 몰려드는 ‘핫플레이스’로
규제지역 지정에 ‘풍선효과’만 확대 “부동산 안정?… 세종부터 잡아야”

세종시가 충청권 집값 상승의 촉매제가 되고 있다. 강남 집값이 상승하면 서울 주택시장 전체가 들썩이듯 세종시가 행정수도 완성론과 집값 상승 기대를 등에 업고 주변 지역 집값마저 술렁이게 해서다. 충청권 인구를 블랙홀처럼 빨아들이며 주변 주택시장을 침체시키던 과거와는 딴판이다. 세종시의 집값을 잡아야 충청 주요 주택시장이 안정을 찾을 것이란 분석도 나온다.

◇“세종시 뛰자 갭 메우기”=한국감정원에 따르면 올해 대전 아파트값은 15.72% 상승했다. 지난해 상승폭(6.65%)의 두 배를 훌쩍 뛰어넘는다. 대전 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 올해 처음으로 1000만 원을 돌파한 1099만 원을 기록했다. 충남 공주시와 계룡시의 집값도 하반기 들어 크게 들썩였다. 상반기까지 등락을 반복하던 공주 아파트값은 6월 보합을 보이다 7월 1.9% 급등했다. 8월엔 3.83%까지 뛰었다. 계룡시는 6월 1.33% 뛴 뒤 7월과 8월 각각 3.81%, 2.29% 상승했다. 특히 공주는 아파트 매매거래 중 외지인 비중이 5월 13.7%에서 6월 두 배가 넘는 31.2%로 급증했다. 8월 33.9%까지 치솟은 외지인 매입 비중은 9월 잠시 소강상태를 보이다 10월에 35.2%로 치솟았다.

공주에선 금흥동 공주신금우남퍼스트빌 전용 84.667㎡형이 지난달 2억9500만 원에 거래되며 3억 원을 눈앞에 뒀다. 연초 거래가격(2억~2억2000만 원) 대비 1억 원 가까이 올랐다. 계룡시 두마면 계룡e편한세상 전용 105㎡는 지난달 22일 3억6800만 원에 팔렸다. 올 초(2억7100만 원) 대비 무려 36% 뛴 값이다.

세종시와 인접한 소도시들의 집값이 술렁이는 건 여권이 추진하고 있는 국회 이전 등 행정도시 완성론 때문이라는 분석이 많다. 전국적으로 집값 상승에 대한 기대가 큰 데다 세종시 아파트값이 천정부지로 뛰자 주변 지역들이 갭 메우기(가격 격차 줄이기)에 나섰다는 것이다. 대전이 6·17 대책에서 투기과열지구로 지정되고도 집값이 떨어지지 않는 건 행정수도 이전 이슈가 집값을 떠받치고 있기 때문이라는 분석이 나온다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “행정수도 관련 이슈가 세종시만이 아닌 충청권 전체 호재로 인식되면서 주변 집값을 동반상승시킨 것으로 보인다”고 말했다.

◇풍선효과 올라탄 외지인들=세종시의 낙수효과로만 보긴 어렵다는 시각도 있다. 일각에선 규제 풍선효과를 거론한다. 세종시가 투기과열지구로 지정된 뒤 대전으로, 대전이 묶인 뒤엔 다시 그 주변으로 매수세가 붙으면서 풍선효과 영역이 점차 확대됐다는 것이다. 메뚜기 뛰듯 비규제지역을 골라 핀셋 투자하는 투기수요에게 세종 주변의 비규제 지역은 쓸어담기 쉬운 ‘먹잇감’인 셈이다. 대표적인 곳이 천안이다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “천안은 투기의 장이나 다름없다”며 “내부 수요를 충분히 소화한 상태인데도, 규제가 없고 인근 세종시 개발 호재까지 나오다 보니 외지인들이 떼로 몰려 가 아파트 쇼핑을 하면서 집값이 치솟았다”고 말했다.

특히 다주택자들의 부동산 취득세를 대폭 올리면서 공시가격 1억 원(시가 3억 원 이하) 이하는 주택 수에 합산하지 않는 정부 대책의 빈틈을 이용해 저가 아파트 매수에 나선 이들이 적지 않다는 지적이 제기됐다. 정부는 결국 지난달 천안을 규제지역으로 묶을 수 있다는 경고성 메시지를 던졌다.

KTX 등 교통망 개선도 한몫을 차지한다. 과거 서울을 중심으로 할 때 교통망 주거 한계선이 수원이었다면 지금은 촘촘한 교통 노선 덕에 한계지가 천안까지 내려왔다. 천안에서 서울로 출퇴근하는 수요는 이제 주변에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

◇“세종 진정돼야 주변 지역 안정”=시장에선 세종시가 과거처럼 인구 빨대 효과로 주변 주택시장을 누를 가능성은 크지 않다고 본다. 대전 등을 중심으로 택지 개발과 함께 노후 아파트 정비사업이 곳곳에서 진행돼 입지와 규모 면에서 대체할 수 있는 상품이 많아지고 있어서다. 세종의 편의시설 인프라가 미흡해 도시경쟁력이 취약하다는 점도 요인이다.

분양업계 관계자는 “세종은 정부청사가 자리잡고 있어 행정인구 수요가 절대적으로 많다. 그만큼 인프라 영향을 덜 받는 지역”이라며 “주거 기반시설에 영향받는 수요라면 바로 옆 대전 등 다른 구도심으로 분산될 수 있고, 세종 내 주택 공급과 교통망 개선으로 집값이 안정될 가능성이 있다”고 말했다.

다만 현재 여권에서 거론하고 있는 국회 이전 등이 본격적으로 추진되면 세종은 또다시 충청권 주택시장의 진앙지가 될 가능성이 높다. 언제든 주변 집값을 띄울 수 있다는 얘기다. 장 팀장은 “세종시 조성의 당초 취지가 수도권 인구 분산이었지만 되레 충청권 인구를 빨이들이는 역효과를 낸 면이 있다”며 “급등 가능성이 크고, 이를 해결하지 못하면 정부의 안정화 기조와 달리 충청권 주요 주택시장 전체가 들썩일 수 있다”고 지적했다.