건산연 "규제 위주 주택 정책, 부작용만 낳아…양도세 중과ㆍ가격 규제 없애야"

규제 위주의 주택 정책이 오히려 집값 상승 및 자산 격차 확대 등의 부작용을 낳았다는 지적이 나왔다. 정비사업 규제 완화, 다주택자 퇴로 제공, 부동산 규제지역 폐지 등이 해법으로 제시됐다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원과 김성환 부연구위원은 2일 내놓은 ‘주택 공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’에서 “규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 초저금리 이래에서 가격 상승 방어와 장기적 부동산시장 안정을 달성할 수 있다”고 주장했다.

"문재인 정부 출범 이후 금융, 세제, 공급 규제 등을 망라한 종합대책이 매년 한 차례 이상 발표되었으나 최근 들어 대책의 단기 가격 안정 효과는 미약해지고 대책 주기는 짧아졌다"는 게 이 정부 주택 정책에 대한 연구진 진단이다. 문재인 정부 출범 후 다주택자 중과세ㆍ주택 관련 대출 축소 등 4년 동안 부동산 대책을 24번이나 내놨지만 아파트값이 전국적으로 22.1%, 서울에선 68.3% 상승했기 때문이다.

"주택 보유자의 세제와 금융 측면의 비용을 증가시켜 저가 매도나 구매 포기를 기대했으나 오히려 매매가격과 임대료에 비용이 반영되는 구조를 형성했다"는 게 이 같은 부작용에 대한 연구진 분석이다. 규제로 인한 매매가격 상승은 전ㆍ월세 상승으로도 이어졌다. 허 연구위원은 "다주택자를 투기 수요로 규정함에 따라 주요한 민간 임대주택 공급 경로를 차단해 임대주택 공급 감소 및 비용 전가로 이어져 임대료를 상승시키는 구조를 형성했다"고 말했다.

부동산시장 혼란이 이어지면서 사회 불평등도 심화했다. 허 연구위원은 "고가 아파트의 가격 상승률이 높고 6억 원 미만은 상승률이 낮아 매매가액 및 규모별 가격 격차가 확대됐다. 더욱이 금융 규제 강화로 자산을 형성하지 못한 계층은 시장 진입이 어려워지면서 계층 간, 세대 간 격차도 확대됐다"고 했다.

연구진은 "규제 중심 정책은 부작용이 많고 이점도 적은 만큼 주택시장의 장기적 정상화를 위한 정책으로 운영돼야 한다"며 "과도한 규제 정책은 폐지하는 것이 우선"이라고 제언했다.이들이 제안한 규제 완화 분야는 크게 공급 확대, 세금 부담 경감 등이다.

보고서에선 주택 공급 확대를 위한 핵심으로 재건축 초과이익 환수제, 민간택지 분양가상한제, 재건축 아파트 실거주 의무 폐지 등을 통한 정비사업 활성화를 꼽았다. "재개발ㆍ재건축 사업은 도심 주택 공급의 가장 주요한 경로인데, 이들 사업의 정상화 없이는 도심 주택 공급을 활성화시키기 어렵다"는 이유에서다. 용도지역 등 도시계획 규제 개선, 3기 신도시 개발 등도 주택 공급 방안으로 제시됐다.

허 연구위원은 세제 부문에선 "투자 수요 차단이라는 실효성은 크지 않고 도심 내 임대주택 매물 감소로 이어지고 있어 제도에 대한 전반적 재검토가 필요하다"며 "다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지해 다주택자에 대한 매도 경로를 확보해주고 가격 상승을 방어해야 할 것"이라고 했다.

연구진은 투기과열지구ㆍ조정대상지역 등 국지적 규제 폐지, 재건축ㆍ재개발 조합에 대한 법인세 강화를 통한 개발이익 환수, 주택 임대차보호법 재개정 등도 제안했다.