깡통주택 ‘위험 경보’…집값 하락 대비한 가계대출 나오나

▲주택담보대출 금리 상승과 공시가격 인상에 따른 세금 부담으로 서울 아파트 값이 하락하고 있다. 21일 63빌딩에서 바라본 서울 아파트 모습 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

최근 부동산 시장의 상승세가 꺾이고 기준금리가 연달아 인상되면서 집값보다 대출금이 더 비싼 ‘깡통 주택’이 속출할 수 있다는 위험 경보가 나오고 있다.

집값 하락에 대비한 가계대출의 구조적 전환을 준비해야 한다는 주장이 나오고 있지만, 현실화까진 큰 난관이 있을 것으로 보인다.

8일 한국부동산원 조사에 따르면 지난달 다섯째 주(1월 31일 조사 기준) 수도권 아파트값은 직전 주 대비 0.02% 떨어지며 2019년 7월 넷째 주 이후 약 2년 6개월 만에 상승세를 마감하고 하락으로 바뀌었다.

부동산 시장에 변화의 기류가 나타나면서 주택가격이 주택담보대출, 전세가격보다 낮아져서 순자산가치가 마이너스가 되는 깡통주택이 늘어날 것이란 우려가 나오고 있다.

집값이 하락하면 30대 이하 영끌족과 임대사업용 주택이나 건물을 보유 중인 60대 이상의 노년층이 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 부동산 가격 하락이 순자산 가치 하락을 일으키고, 최악의 경우에는 대출 재계약이 어려워 한계채무자로 전락할 위험이 있다.

깡통주택이 속출한다면 전반적인 금융권의 부실로 이어질 수 있다. 2008년 금융위기를 촉발한 것 역시 집값 하락으로 대출을 못 갚는 이들이 늘어나며 부실이 시작됐기 때문이다.

이에 따라 주택가격 하락 시에도 상대적으로 영향을 덜 받을 수 있는 가계대출 구조를 추가로 고민해 볼 필요가 있다는 주장이 나오고 있다.

주택가격 하락 충격에 대비해 저소득층에 대해선 담보물인 주택 이외에 추가 상환 요구가 불가능한 ‘대출책임한정형(비소구) 대출’을 확산하는 방안을 고민해 볼 필요가 있다는 주장이다.

비소구대출이 적용되면 주담대 대출의 채무불이행 발생 시 담보물 외 추가적으로 재산 또는 봉급까지 압류되지 않으며, 집값이 떨어져도 주택가치만큼 책임을 지는 구조다. 현재 정책금융상품을 위주로 도입돼 있다.

또, 주택가격지수 연동형 모기지를 도입해 담보대출에 주택가격 지수 파생상품을 결합해 제공하는 방안도 제시되고 있다.

손상호 전 한국금융연구원장(명예연구위원)은 “주택가격 상승기에 수익성을 다소 포기하더라도 주택가격 하락기에 손실을 최소화함으로써 주택가격의 변동성을 줄이는 방안도 강구해 볼 수 있다”고 설명했다.

다만, 이 같은 방안은 당장 실현되기 어려운 측면이 있다. 금융권 관계자는 “주택가격 하락으로 금융 취약계층이 타격을 입을 수 있는 만큼 대응책 마련은 필요하나, 아직 관련 시장 개화가 충분히 되지 않은 만큼 현실화 가능성이 크진 않아 보인다"고 설명했다.