서울 아파트값 견인차, 신축서 재건축 단지로 교체?…강남·목동 재건축 몸값 ‘쑥’

▲서울 아파트 연령별 매매가격지수 변동률. (이투데이DB)

서울 아파트 시장 내 신축과 재건축 단지 간 희비가 엇갈리고 있다. 올해 서울 아파트값 상승세를 주도한 신축 단지는 지난달 이후 몸값 상승세가 한풀 꺾였지만, 재건축 대상 단지들은 꾸준한 수요가 지속하며 신축 못잖은 오름세를 보이면서 최근 서울 집값을 견인한 것으로 나타났다.

21일 한국부동산원 ‘아파트 연령별 매매가격지수’ 통계 분석 결과 9월 이후(9월 2일~10월 14일 기준) 서울 내 준공 ‘5년 이하’ 신축 아파트값은 1.05% 올랐고, 준공 후 ‘20년 초과’ 단지 가격은 0.85% 상승한 것으로 집계됐다. 같은 기간 준공 ‘5년 초과~10년 이하’ 준신축 단지는 0.87% 올랐다. 신축 단지 몸값 상승 폭이 1% 이상으로 여전히 강세를 보였지만, 재건축 단지로 분류되는 20년 이상 구축 단지 몸값 상승세도 준신축 단지와 비슷한 수준으로 올라 강세를 보였다.

올해 누적 아파트값 변동률을 살펴보면 최근 1달 기준 재건축 대상 단지 몸값 상승세는 더욱 도드라진다. 올해(1월 8일~10월 14일) 서울 내 준공 5년 이하 단지 몸값 상승률은 7.11%로 조사됐다. 반면 20년 초과 단지 매맷값은 누적 3.54% 올랐다. 최근 1달 동안 20년 초과 단지 상승률은 올해 누적 상승률의 24% 수준에 달했지만, 5년 미만 신축 단지는 올해 전체 상승률의 14.8%에 그쳤다.

이렇듯 최근 서울 내 준공 20년 초과 구축 단지 강세는 주요 재건축 단지 밀집 지역에서 더 뚜렷하다. 지역별로는 강남 3구(서초·강남·송파구)와 강동구가 속한 서울 동남권에선 최근 1달 기준 20년 초과 단지 몸값 상승률은 1.40%로 동남권 내 5년 이하 단지 상승률 1.43%와 비슷한 수준의 상승률을 보였다. 또 목동과 여의도가 속한 서울 서남권 역시 최근 1달 기준 20년 초과 단지 상승률은 0.60%로 5년 이하 단지 상승률 0.68%와 큰 차이가 없었다.

실제로 서울 주요 재건축 단지는 지난달 이후 신고가 경신 사례가 속출하고 있다. 이날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동 현대1·2차 전용면적 131㎡형은 15일 54억9000만 원에 거래됐다. 또 개포동 개포주공5단지 전용 74㎡형도 지난달 27일 27억8000만 원 거래에 이어 이달 8일 신고가인 28억 원에 거래되는 등 강세를 보였다.

서울 서남권에선 영등포구 여의도동 삼부 전용 175㎡형이 지난 1일 직전 신고가보다 3억6000만 원 치솟은 43억5000만 원에 손바뀜됐다. 양천구 목동에선 8일 목동신시가지 5단지 전용 115㎡형이 27억9000만 원에 신고가를 기록했고, 인근 목동신시가지 9단지 전용 71㎡형 역시 직전 신고가 대비 3000만 원 오른 17억3000만 원에 거래됐다.

이런 재건축 단지 강세는 최근 서울 아파트값 상승 폭 둔화와 반대 상황이다. 부동산원이 발표한 10월 둘째 주(14일 기준) 상승률은 0.11%로 지난 8월 둘째 주 기록한 0.32%와 비교하면 3분의 1 수준이다. 특히 정부의 대출 규제가 여전하고, 압구정과 여의도, 목동 등은 토지거래허가제가 적용된다. 해당 지역은 매수 문턱이 높지만, 집값 강세를 보이는 것은 향후 집값 상승을 기대한 실수요가 늘어난 것으로 풀이된다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “최근 집값 상승으로 그동안 사업성이 안 좋았던 재건축 단지의 사업성이 많이 개선됐다”며 “또 정부 정책으로 용적률 규제 완화 등 다양한 정비사업 지원책이 나오면서 서울 내 주요 단지의 재건축 움직임도 빨라지고 있다. 이런 두 가지 요인이 호재로 작용해 재건축 단지의 빠른 가격 회복세를 만드는 것”이라고 설명했다.