재건축에 토허제 해제까지…몸값 높인 목동신시가지, 매수인 줄 선다[르포]

▲서울 양천구 목동신시가지 7단지 입구의 모습. (정영희 기자 chulsoofriend@)

”매도인이 매물을 내놓으려고 오자마자 빠지는 일도 허다해요. 재건축 확정 이후로 처음 봐요”(목동신시가지 공인중개사)

지난해 하반기부터 시작된 고강도 대출규제에 서울 아파트 거래시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 지난해 12월 거래량은 3106건으로 하반기 최저 수준을 기록했다. 올 1월 아파트 매매 신고는 현재 진행 중이나, 이 흐름대로라면 3000건 아래로 떨어질 것이란 전망이 나온다.

하지만 목동만큼은 정반대 분위기다. 재건축 활성화에 토지거래허가구역 해제, 새 학기 등 각종 호재가 겹쳐서다.

목동신시가지 1~14단지는 1985년부터 1988년 사이 지어져 준공 30년을 넘긴 노후 아파트다. 총 392개 동, 2만6629가구가 거주하고 있어 재건축 시 ‘미니 신도시’로의 탈바꿈이 기대된다. 전 단지가 안전진단을 통과한 상태다.

가장 속도가 빠른 건 처음 정비구역으로 지정된 6단지다. 이어 8·12·13단지가 정비구역 지정을 알렸고 4·5·7·10단지 또한 올 초까지 청사진을 마련할 것으로 보인다. 후발주자로 꼽히는 1~3단지 또한 종 상향 문제가 일단락되며 속도가 붙었다.

▲서울 양천구 목동신시가지 9단지 전경. (정영희 기자 chulsoofriend@)

오세훈 서울시장이 압·여·목·성(압구정·여의도·성수·목동) 일대 토허제 지정 해제 가능성을 열어 놓은 영향도 크다. 토허제 대상지로 지정되면 전세를 끼고 주택을 사는 '갭투자'가 불가능하다.

목동에 토허제가 적용된 건 2021년 4월로, 올 4월 재지정 여부 심의를 앞뒀다. 목동의 한 공인중개업소 관계자는 “토허제 해제 기대감에 새 학기 이사 철이 겹치면서 내놓은 물건을 거둬가는 경우도 많다”고 말했다.

그중에서도 가장 매수세가 거센 건 5단지와 7단지다. 다른 단지 대비 가구 수가 많고 용적률이 비교적 낮아 재건축 시 돈을 돌려받을 수 있는 확률이 높아서다. 5단지 65.08㎡(이하 전용면적) 소유자가 재건축 후 동일 평형으로 이동하면 4억6800만 원을 환급받게 된다. 7단지도 마찬가지다. 54㎡를 보유한 조합원이 평수를 넓혀 60㎡로 이동해도 약 1억 원을 받을 수 있다.

이날 목동 7단지 상가 앞에는 이른 아침임에도 매물 탐색을 위해 공인중개사 사무소를 찾아온 매수인이 여럿 있었다. 40대 매수 희망자는 “재건축이 본격적으로 진행되기 시작한 이후 매물이 많이 빠졌다고 해서 오전부터 부지런히 왔는데도 맘에 드는 매물이 없을까 걱정된다”고 말했다.

이 단지 89㎡는 지난달 17억7000만 원(2층)에 거래되며 6개월 전인 지난해 7월(16억5000만 원, 10층) 대비 1억 원 이상 몸값을 띄웠다. 현재 호가는 21억~24억 원이다. 89㎡ 매물은 거의 없다. 상황이 이렇다 보니 10~20분 차이로 계약금 경쟁이 벌어지는 일도 허다하다.

한 50대 수요자는 “어떤 공인중개사는 가계약을 위해 매도인과 사전에 얘기도 하지 않고 계약금부터 넣으라고 하더라”며 “그 정도로 경쟁이 치열해 관망세로 돌아선 이들도 있을 정도”라고 털어놨다.

▲서울 양천구 목동신시가 13단지 중간 상가와 아파트 모습. (정영희 기자 chulsoofriend@)

이른바 ‘뒷단지’로 불리는 9~13단지 집값에는 학군 입김도 불고 있다. 목동신시가지 규모가 워낙 큰 탓에 단지별, 위치별로 자녀가 배정받을 수 있는 학교가 달라서다. 지난해 12월 정비구역 지정이 완료된 13단지도 신고가를 기록하는 동시에 매물 가뭄을 겪고 있다.

이 단지 98.63㎡는 지난달 20억8000만 원(8층)에 거래되면서 2020년 찍은 직전 최고가(20억5000만 원, 15층)을 갈아치웠다. 현재 온라인 부동산 매물 사이트에선 매물을 찾아볼 수 없을 정도다.

업계에선 목동신시가지의 높은 대지지분과 용적률, 최근 제도 변화 흐름을 보면 이 같은 가치 상승은 지속될 것이란 전망이 나온다. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 “목동신시가지 단지 대다수는 일반분양 기여 대지지분이 많아 사업성이 높다”며 “이전까진 토허제 탓에 실거주 계획이 없는 경우 접근이 어려웠으나 이제 상황이 바뀌었다”고 설명했다.