“후분양 장점 알지만”…수요자는 잔금 부담, 시공사는 미분양 우려에 ‘절레’

▲서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 조현호 기자 hyunho@

최근 준공 1년 미만을 남기고 분양에 나서는 후분양 단지가 눈에 띄게 늘었다. 시공사와 수요자 모두에게 장점이 있지만, 촉박한 잔금 기간이 걸림돌로 작용하는 탓에 분양 시장 주류로 자리 잡긴 힘들 전망이다.

12일 건설업계에 따르면 이날 서울 서초구 ‘래미안 원페를라’(방배6구역 재개발)의 당첨자 발표가 진행된다. 분양가 상한제 적용으로 시세차익을 볼 수 있고, 올 11월 입주가 예정된 후분양 아파트라는 것이 가장 큰 특징이다. 현재 공정률은 약 60%다.

하반기 분양 예정인 서초구 ‘오티에르 반포’(신반포21차 재건축)의 시공사 포스코이앤씨도 후분양을 선택했다. 예상 입주 시기는 올 10월이다. 현재 공사는 68%가량 진행됐다.

포스코이앤씨는 2020년 시공사 선정을 앞두고 조합의 금융 부담을 절감하기 위해 골조공사의 모든 공사비를 자체 자금으로 충당하겠다는 조건을 내걸었다. 당시 조합원 다수가 후분양을 원하고 있었던 것으로 알려졌다.

청약시장에 나오는 아파트 대부분은 선분양제를 따른다. 집을 본격적으로 짓기 전 수분양자로부터 계약금과 중도금을 받고, 이를 건설에 필요한 초기자금으로 활용하는 방식이다. 계약금은 분양가의 최대 20%, 중도금은 60%로 받고 남은 부분은 잔금으로 처리하는 구조 자체가 선분양제도를 뒷받침한다.

반대로 공정률이 60%를 넘겼을 때 분양에 나서는 후분양 단지도 있다. 수요자가 어느 정도 지어진 주택을 직접 보고 살 수 있다는 이점이 있다. 시공사로선 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증에서 제외돼 고분양가 심사를 받지 않는 것이 장점이다.

이에 지난해 강남 3구(서초·강남·송파구)에도 후분양 단지가 쏟아졌다. 분양 시기를 조금이라도 미뤄야 공사 기간 오른 각종 비용을 반영할 수 있어서다. △서초구 ‘래미안 원펜타스’(신반포15차 재건축) △강남구 ‘청담르엘’(청담삼익 재건축) △서초구 ‘디에이치방배’(방배5구역 재개발) 등이 대표적이다.

한 건설업계 관계자는 “강남권에서 신규 단지를 분양하는 대형 시공사는 자금 조달 여력이 있고 분양가가 어느 정도 올라도 ‘완판’에 성공할 수 있다는 자신감이 있어 후분양을 진행하곤 한다”

2022년 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기 촉발과 함께 선분양 관행이 원인으로 지목, 후분양 제도의 고착화를 주장하는 목소리가 높아지기도 했다. 자기자본은 극히 적고 총사업비 대부분을 부채로 조달하는 방식으로 집을 짓다가 미분양되면 재무 리스크로 돌아오기 때문이다.

황순주 한국개발연구원(KDI) 거시·금융정책연구부 연구위원은 “이 같은 저자본·고보증 구조가 시행사의 영세화를 초래하고 사업성 평가를 부실화한다”며 “일부 대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 않은 건설사는 태영건설처럼 무너질 것”이라고 지적했다.

그러나 건설업계에선 후분양 제도로의 전면 개편에 대해선 떨떠름한 반응이다. 자금조달 기간이 짧아 실입주를 포기하는 수분양자가 생길 수 있고, 높은 분양가로 일부 입지를 제외하곤 청약시장에서 외면받을 수 있어서다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “선분양과 후분양 간 시점 차이를 고려하면 후분양을 통해 부실시공을 막을 수 있는 확률은 미미한 수준”이라며 “높은 분양가를 감당할 수 있는 수요자는 한정돼 있다 보니, 고분양가를 뒷받침할 입지를 갖춘 단지에 한해 선호도가 높을 것”이라고 말했다.

실제로 지난달 부산 북구에서 분양한 후분양 단지 ‘포레나부산덕천3차’(덕천3구역 재건축)는 전용 59㎡B 등 일부 유형에서 미달이 발생했다. 현재 공사는 87% 정도 진행됐다. 올 6월 입주 예정이라 잔금 마련 시간이 부족한 수요자의 선택을 받지 못했다는 분석이 나온다. 한화 건설부문 관계자는 “조합과 협의 하에 후분양을 선택했다”고 말했다.