또다시 재현된 신도시 인근 도시개발 사업, 이번엔 성공할까?

최근 수도권 신도시 물량 중 시장에서 가장 관심을 모으는 것은 고양시 일대에 공급되는 도시개발지구 사업이다.

우선 GS건설과 벽산건설은 식사동 일대에 '위시티' 6800여 가구를 공급한다. DSD삼호와 청원건설이 시행하는 이 사업은 일산신도시와 풍동택지지구를 사이에 두고 인접해 있는 식사동에 독자적인 미니신도시를 구축한다는 전략을 세우고 있다.

인근 덕이동 일대에는 동문건설과 신동아건설이 역시 도시개발사업을 추진한다. '하이파크시티'라 명명된 이 사업에서는 동문건설이 두개 블록 1556가구, 그리고 신동아건설이 세개 블록 3316가구를 각각 공급한다.

두 곳의 사업은 순식간에 파주신도시 중대형 평형 청약을 얼어붙게 할 정도의 위력을 갖춘 상태. 규모만 두 회사가 구상하고 있는 단지 개발 방향이 나름대로 매력이 적지 않게 있는 것이 사실이기 때문이다.

하지만 두 곳 모두 성공적으로 분양을 마치고 향후 발전전망도 뚜렷할지에 대한 확신은 분명하지 않은 상태다. 무엇보다 고양시는 일산신도시 주변은 무수한 민간 도시개발사업이 추진됐지만 단 한 곳도 성공했다고 보기 어렵기 때문이다.

일산신도시 주변으로 민간 건설업체들이 사업을 추진한 단지는 대화동 일대 대화지구와 가좌지구, 일산지구, 그리고 식사동 일대 단지들을 들 수 있다.

일산신도시가 입주 10년차를 맞은 지난 2002년 경 본격 개발된 이들 지역의 경우 분양 및 입주 당시에는 노후화 되고 있는 신도시 대체 주거지역으로 관심을 끌며 높은 인기를 얻은 바 있다. 특히 당시 열기를 띠고 있던 건설사들의 아파트 브랜드 바람까지 함께 불면서 차세대 아파트란 각광을 받기도 했다.

하지만 개발이 시작된지 5년 여가 지난 이들 일산신도시 주변 민간도시개발사업지구의 성적표는 썩 좋은 편이 못된다. 실제로 대화지구와 가좌지구 인근인 일산신도시 대화동 장성마을 아파트는 중소형 평형은 3.3㎡당 1300만~1500만원 선. 그리고 중대형평형은 1600만~1800만원 선의 매매가를 보이고 있는 상태,. 하지만 가좌지구의 경우 중소형평형은 1000만원을 턱걸이하는 데 머물고 있는 실정이며, 중대형평형은 3.3㎡당 1200만원을 겨우 넘어서고 있다.

유명 브랜드 아파트가 많은 대화지구의 경우 이보다 다소 낫다. 하지만 대화지구의 경우도 아이파크 145㎡형을 제외하면 모든 주택형이 일산신도시 아파트 값과 3.3㎡당 100만원 이상의 차이를 보이고 있는 실정이다.

일산신도시 중부에 위치한 식사동 일대 단지들도 3.3㎡당 1000만~1200만원선에 머물고 있어 일산신도시는 커녕 인근 풍동택지지구와도 3.3㎡당 100만원 이상의 가격차이를 보이고 있다.

이 같이 신도시와 인근 도시개발사업지구의 차이가 극명하게 나타나는 이유는 도시개발사업지구는 형태상 신도시에 기생하는 단지가 될 수 밖에 없는 데서 나타난다. 즉 각종 편의시설이나 기반시설 이용에 있어 신도시의 시설을 이용할 수 밖에 없어 자생기능이 없는, 말그대로 베드타운에 불과하기 때문. 이에 따라 입지가 아파트 가격의 대부분을 좌우하는 주택시장의 특성상 이들 도시개발사업지구는 신도시를 능가할 수가 없는 것이 일반적으로 나타나는 상황이다.

실제로 일산 뿐 아니라 분당, 평촌 등 다른 신도시에서도 주변 도시개발사업이나 정비사업을 통해 형성된 단지는 신도시의 인기를 따라가지 못하고 있다.

하지만 문제는 그럼에도 분양가는 신도시 수준에 맞춰 책정한다는 점이다. 2000년 이후 분양된 일산도시 주변 아파트의 경우 당시 일산신도시 아파트값과 동일한 수준에서 분양가가 책정됐으며, 최근 분양을 준비중인 식사지구와 덕이지구 등도 3.3㎡당 1500만원이 넘는 고분양가를 책정할 것으로 알려져 있다.

이 경우 이들 고양시 도시개발사업지구 단지들이 입지면에서 우세를 보인다해도, 신도시라는 장점에 가격경쟁력을 갖춘 파주신도시에 비해 경쟁력이 떨어질 수 밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다. 즉 투자가치면에서는 신중을 기하리라는 주문이 나오고 있다.

반면 이에 대해 업체측은 다른 의견을 내놓고 있다. 즉 분양에 들어갈 식사지구 '위시티'나 덕이지구 '하이파크시티'는 편의기능과 각종 기반시설을 모두 갖춘 명실상부한 미니신도시라는 게 이들의 이야기다. 덕이지구에 분양할 동문건설 관계자는 "덕이지구의 경우 감보율만 50%에 해당할 정도로 많은 돈과 땅을 이용해 시설을 넣는데 주력했다"며 "최근 진행되는 도시개발사업은 10여 전 땅을 사서 아파트만 짓는, 난개발 사업과 비교할 만 한 사업이 아니다"라고 항변했다.

하지만 아직도 이들 민간도시개발사업지구의 경우 도로나 철도 등은 거의 갖춰져 있지 않고 일산신도시 도로를 이용할 것을 홍보하고 있어 업체들의 주장과 달리 자족, 자생기능이 없는 베드타운이 될 가능성도 타진되고 있다.

한 시장전문가는 "덕이지구나 식사지구 등 10~20만평 규모의 사업은 택지개발사업도 도로나 각종 기반시설이 부족하게되는 경우가 많다"고 지적하며 "단지 내부가 훌륭하게 꾸며질 것은 확실하지만 생활 수준이 신도시급으로 될 것이라 보긴 어려울 것"이라고 말했다.